Top.Mail.Ru
AllofZBIF
Фонды недвижимости Проект Евгения Воронина

Рейтинг ЗПИФ недвижимости

Фонды недвижимости на Московской бирже

Telegram
MAX
Данные обновляются автоматически. Последнее обновление: 2026-07-20 22:14:33

Pro подписка

Все данные и инструменты сервиса
из 41 фондов
—
—
—
—
👉 Таблица прокручивается вбок
Отображаемые фонды
💡 Снимите галочку с фондов, которые не хотите видеть в таблице — выбор сохранится
Отображаемые колонки
💡 Порядок колонок можно менять, перетаскивая их заголовки в таблице
Название
Цена пая
Выплат в год
Выплата до налога
% до налога/год
После налога
] Считается ставка НДФЛ 13%
Скринер недооценки
] Сравниваем текущий дисконт каждого фонда к расчётной стоимости пая (РСП) с его собственным средним за последние полгода. Если фонд сейчас заметно дешевле своей нормы — возможно, рынок дает точку входа
% в месяц после налога
% в год после налога
% за последний год
] Берем все выплаты за год и считаем доходность к текущей цене пая (если выплаты были не весь год - экстраполируем первую выплату на год)
Выплаты за последний год
] Если выплаты были не весь год - экстраполируем первую выплату на год
% за год: выплаты + тело
] Полная доходность за последний год: выплаты + изменение цены пая, к цене пая год назад. Если фонд торгуется меньше года — данных нет
Расчётная стоимость пая
] Независимый оценщик рассчитывает СЧА (Стоимость всех чистых активов), далее сумма активо делится на количество паев и получается расчетная цена пая
Отклонение от РСП (дисконт) %
] На сколько сейчас пай торгуется ниже или выше стоимости чистых активов в перерасчете на один пай. Зеленые значения — пай торгуется ниже СЧА (дисконт), красные — выше СЧА (премия)
Прогноз IRR / индексация
] IRR — «ставка вклада», которой равноценна покупка пая по текущей цене: учитывает будущие выплаты по финмодели УК, их рост по годам и продажу пая в конце горизонта. Цену продажи считаем по постоянному капрейту (капрейт = годовая выплата сейчас ÷ цена пая; пример: пай 1 000 ₽ с выплатой 100 ₽/год — капрейт 10%; вырастет выплата до 200 ₽/год — цена пая при том же капрейте 2 000 ₽). Вторая строка — средняя индексация (рост) выплат по годам из модели. Выплаты до НДФЛ, прогноз УК не гарантирован. Подробный разбор — на странице фонда. Есть для фондов Парус, ВИМ, Акцент, Активо и Термолэнд; где модели нет — целевая доходность, которую заявляет сама УК
Выбор автора
] Субъективное мнение автора о привлекательности фонда, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Мнение автора
] Ключевые плюсы и минусы фонда по мнению автора, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Дата отсечки
] Ближайшая дата отсечки (фиксации реестра под выплату). Если будущая дата еще не опубликована — оценка по последней отсечке и периодичности выплат
Для квалиф.
] Фонд для инвесторов со статусом квалифицированной инвестора или нет
Содержание
ISIN
] Код ценной бумаги, по которому его можно найти на бирже
Управляющая компания
Комиссии УК
] Вознаграждение управляющей компании и инфраструктуры (спецдепозитарий, регистратор и др.) по правилам фонда (ПДУ). Комиссии уже учтены в выплатах — отдельно с пайщика не списываются
Стабильность
] Стабильность выплат, насколько одинаковые суммы выплат приходят или сумма выплат "плавает" сильно больше/меньше
Индексация
] Индексация аренды, на сколько растет аренда на объекте каждый год
Срок жизни фонда
] Когда заканчивается срок фонда (далее он может быть закрыт или продлен). В случае закрытия объекты продаются, а полученная сумма выплачивается пайщикам фонда. Клик — сортировка по сроку до закрытия
Ссылка на УК
СЧА (млн.руб)
] Стоимость чистых активов, независимый оценщик рассчитывает СЧА (Стоимость всех чистых активов внутри фонда)
Объем торгов (млн.руб)
] Средний дневной объем торгов на основе данных за последний месяц
Маркет-мейкер
] Есть ли у фонда маркет-мейкер — участник торгов, который поддерживает котировки и ликвидность пая на бирже
Основные арендаторы
Количество объектов
Долговая нагрузка к СЧА
] Сколько кредитов у фонда относительно стоимости его чистых активов. Кредитное плечо ускоряет рост доходности, но повышает риски: обслуживание долга при высоких ставках снижает выплаты пайщикам
Документы
] Документы фонда: правила доверительного управления (ПДУ), отчеты об оценке, отчетность

Рейтинг ЗПИФ недвижимости на Московской бирже
таблица, доходность и дивиденды фондов

Актуальные цены паев, выплаты и обзор фондов — Парус, СФН (Современный), Рентал ПРО, Акцент, ВИМ (ВТБ), Активо, Самолет.

ЗПИФ недвижимости — закрытый паевой инвестиционный фонд, простой способ вложиться в коммерческую недвижимость, не покупая целый объект. Управляющая компания собирает деньги инвесторов, приобретает склады, офисы, торговые центры и ЦОДы, сдает их в аренду — а доход распределяет между пайщиками. По сути это фонды коммерческой недвижимости, доступные с телефона на любую сумму.

Паи торгуются на Московской бирже — купить ЗПИФ можно через любого брокера, как акции. Рентные фонды недвижимости платят регулярно — чаще всего раз в месяц, поэтому их выбирают ради стабильного пассивного дохода. Все дивиденды ЗПИФ и даты ближайших отсечек собраны в календаре выплат.

Как работают ЗПИФ недвижимости

  • Управляющая компания покупает коммерческую недвижимость — офисы, склады, торговые центры.
  • Объекты сдаются в аренду крупным арендаторам по долгосрочным договорам.
  • Инвесторы покупают паи и становятся совладельцами имущества фонда.
  • Арендный доход распределяется между пайщиками в виде выплат — «дивидендов» ЗПИФ.

Сам фонд не платит налог на прибыль, поэтому доход достается инвесторам почти целиком. С выплат удерживается только НДФЛ — подробнее в статье о налогах ЗПИФ. Незнакомые термины — РСП, СЧА, отсечка, ПДУ — разобраны в словаре ЗПИФ.

Доходность и дивиденды ЗПИФ

Доходность ЗПИФов складывается из двух частей:

  • арендные выплаты пайщикам — тот самый рентный доход;
  • рост стоимости пая вслед за подорожанием объектов.

В таблице выше видно и то, и другое — колонка «% за год: выплаты + тело» показывает полную доходность. Отсортировать фонды по выплатам можно в топе ЗПИФ по доходности, а поставить два-три фонда рядом — на странице сравнения фондов.

Популярные ЗПИФ и управляющие компании

Чаще всего в обзорах и рейтингах встречаются фонды этих управляющих компаний:

По каждой УК есть отдельная страница со всеми фондами, ценами паев и доходностью. Удобно смотреть фонды и по типу объектов — складские, офисные, торговые центры.

Как выбрать и купить ЗПИФ

Перед покупкой паев стоит оценить фонд по нескольким параметрам:

  • структура портфеля и надежность арендаторов;
  • размер выплат и их стабильность;
  • дисконт цены пая к расчетной стоимости (РСП);
  • долговая нагрузка и комиссии управляющей компании;
  • ликвидность паев на бирже.

Новичкам поможет статья «Что такое ЗПИФ простыми словами». Часть фондов доступна всем — это ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов; для остальных нужен статус квалифицированного инвестора. Добавьте купленные паи в личный кабинет — сайт сам посчитает доходность вашего портфеля.

ЗПИФ недвижимости — удобный способ инвестиций в недвижимость без хлопот с управлением: доступ к крупным коммерческим объектам и регулярный доход даже при небольшой сумме входа.