Девелоперские ЗПИФ: фонды девелопмента
Фонды, которые зарабатывают на строительстве и продаже объектов — а не на аренде
Большинство биржевых ЗПИФ — рентные: владеют готовыми объектами и платят с аренды. Девелоперские ЗПИФ работают иначе: создают стоимость — строят дата-центры, курорты и жильё или улучшают объекты — и зарабатывают на продаже. Потенциальная доходность выше рентной, но и рисков больше. Ниже — такие фонды из нашего рейтинга.
| Фонд | Что строит / продаёт | Цена пая | Доступ |
|---|---|---|---|
|
Рентал ПРО
А Класс Капитал
|
строит и продаёт ЦОДы и индустриальные объекты, платит ежемесячно | 904,50 ₽ | для квалов |
|
Активо флиппинг
Альфа-Капитал
|
покупка квартир с дисконтом, ремонт и перепродажа | 98 000,00 ₽ | для всех |
|
Авиум
ТЕТИС Кэпитал
|
офисы в строящемся БЦ «Авиум» (Alias Group): девелопмент + рента после запуска | 965,00 ₽ | для квалов |
|
Термы Бора-Бора
Центротраст
|
строительство термального курорта — доход после запуска проекта | 6 100,00 ₽ | для квалов |
|
ГринФлоу Скандинавия
Гамма Групп
|
стройка wellness-комплекса Green Flow — повышенные риски, см. страницу фонда | 3 390,00 ₽ | для квалов |
|
Альфа Промышленные парки
Альфа-Капитал
|
строит и продаёт light industrial объекты, цикл ~1,5 года | 46 000,00 ₽ | для квалов |
|
Альфа Промышленные парки 2
Альфа-Капитал
|
второй фонд линейки light industrial, пай ~1 000 ₽ | 805,00 ₽ | для квалов |
Девелопмент через ЗПИФ — растущий тренд
Фонды девелопмента на бирже появляются всё чаще — этим инструментом пользуются и сами застройщики. MR Group упаковывала в ЗПИФ доли жилого комплекса Symphony 34 — пайщики заработали на росте стоимости жилья по мере стройки. С июля на Московской бирже торгуются паи фонда «Авиум» (УК «ТЕТИС Кэпитал», тикер XAVIUM): офисы в строящемся бизнес-центре у Ленинградского проспекта от девелопера Alias Group — гибрид девелопмента и будущей ренты. Этот фонд уже есть в нашем рейтинге.
Флагман сегмента в нашем рейтинге — Рентал ПРО: фонд строит центры обработки данных, продаёт готовые объекты и при этом платит пайщикам ежемесячно — гибрид девелопмента и ренты. Термы Бора-Бора — чистый девелопмент курорта для квалифицированных инвесторов, с повышенным риском и потенциально высокой доходностью за счёт участия в стройке.
Кому подходят девелоперские фонды
Тем, кто готов принять риски стройки ради доходности выше рентной и не рассчитывает на регулярные выплаты как основную цель. Разумная роль в портфеле — агрессивная добавка к базе из рентных фондов (рейтинг, фонды с ежемесячными выплатами). Про завершение фондов и получение денег — в статье «Погашение паёв ЗПИФ».
Частые вопросы
Рентный фонд владеет готовыми объектами и живёт на арендном потоке — доход регулярный и предсказуемый. Девелоперский фонд зарабатывает на создании стоимости: строит или улучшает объект и продаёт дороже. Потенциальная доходность выше, но регулярных выплат может не быть вовсе или они нерегулярны, а результат зависит от успеха стройки и цены продажи.
Из нашего рейтинга: Рентал ПРО (строит и продаёт ЦОДы и индустриальные объекты), Авиум (офисы в строящемся БЦ от Alias Group), Термы Бора-Бора (строительство термального курорта), ГринФлоу Скандинавия (стройка wellness-комплекса, повышенные риски) и Активо флиппинг (покупка, ремонт и перепродажа квартир). Инструментом пользуются и застройщики напрямую — например, MR Group делала ЗПИФ на ЖК Symphony 34.
Все риски стройки: смещение сроков, рост сметы, изменение цен на недвижимость к моменту продажи. Плюс ликвидность: часть таких фондов доступна только квалифицированным инвесторам, а регулярной ренты, смягчающей просадки, у них нет. Поэтому девелоперские фонды — это агрессивная часть портфеля, а не замена рентным.
По-разному. Рентал ПРО совмещает модели: платит ежемесячно и зарабатывает на продажах объектов. Фонды чистой стройки (как Термы Бора-Бора) распределяют основной доход после завершения и продажи/запуска проекта. Всегда читайте правила фонда (ПДУ) — там прописано, когда и из чего платят.
Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Доходность девелоперских фондов не гарантирована.