Что обсуждали в чате «Все ЗПИФ» — 27 июля 2026

27 июля инвесторы в ЗПИФ недвижимости обсуждали обновления платформы, текущие покупки фондов и риски новых проектов. В чате активно делились портфельными решениями и высказывали опасения по поводу прозрачности управления фондами.

Главные темы дня

• Загрузка портфеля через файл брокера. На сайте vsezpif.ru добавили функцию импорта портфеля из отчётов брокеров — все сделки загружаются автоматически. Разработчики просили сообщать об ошибках. Один из участников скептически отнёсся к идее, сомневаясь, что инвесторы с крупными портфелями будут раскрывать свои объёмы.
• Запрос на сортировку по управляющим компаниям. Участники просили добавить в таблицу фондов сортировку по УК (управляющей компании) в алфавитном порядке, так как список фондов значительно расширился и продолжает расти. Это позволило бы видеть, какие паи торгует каждая УК.
• Добавление документов по фондам. По части фондов в таблицу загрузили финмодели, ПДУ, оценки и отчёты.
• Текущие покупки и портфельные стратегии. Инвесторы обсуждали покупки фондов: Акцент 5 усреднили, Арендный бизнес 3 взяли со скидкой, упоминались РД1, ЗОЛЯ, Соврбиз 7, LQDT. Один участник поделился стратегией использования ЗПИФ вместо облигаций при ипотечных ставках 3,5–5%.
• Сомнения в прозрачности УК и риск доливов. Инвесторы выражали беспокойство по поводу честности управляющих компаний, особенно в контексте новых проектов. Обсуждалась схема, когда УК вносит идею и участок (20–30% стоимости проекта), а остальное финансируют пайщики. Один участник спросил, есть ли защита от ситуаций, когда на продолжение стройки требуется дополнительно +30% денег. Ответ был саркастичным: «Она называется „честное слово!"».
• Ситуация с фондом Парус и возможным расквалом. Участник раскритиковал действия УК Парус: на официальном канале они говорили о максимально долгом владении фондами недвижимости, но затем провели голосование о расквале фондов, объяснив это просто опросом мнения. Инвестор усомнился в искренности такого подхода.
• Новый спортивный ЗПИФ. Обсуждали появление первого спортивного фонда, который строит стадионы и сдаёт их в долгосрочную аренду клубам РПЛ и ФНЛ. Мнения разделились: одни видели потенциал, другие предлагали наблюдать и ждать результатов.
• Критика новых фондов и мотивы УК. Высказывались опасения, что новые фонды создаются для того, чтобы УК «обкешились», так как управляющие компании получают процент от стоимости чистых активов при любом раскладе. Упоминались проблемные проекты прошлого: МВ, Бора Бора, Терманленд.
• Проект Бора Бора: начало строительства. Один инвестор сообщил, что видит из окна, как начались работы по рытью котлована, и предложил периодически делиться фотографиями этапов строительства.
• Предложение добавить график выполнения работ. Участник предложил включить в информацию по фондам график выполнения строительных работ для визуального контроля соблюдения сроков.
• Отсутствие информации о ЗПИФ недвижимости в интернете. Обсуждалось, что информации о фондах недвижимости практически нет в открытых источниках, и первый, кто создаст качественный контент, сможет привлечь внимание инвесторов через поисковики.

Какие фонды обсуждали

• Акцент 5 — инвестор усреднил позицию, но отметил, что фонд выглядит дороговато.
• Арендный бизнес 3 — удалось купить со скидкой.
• РД1 — участник взял чуть.
• ЗОЛЯ — упоминалась в контексте покупок.
• Соврбиз 7 — был в списке покупок.
• LQDT — упоминался как вариант.
• НиНо — обсуждалась ситуация с фондом Парус НиНо, произошёл ливан, были новости.
• Парус (фонды недвижимости) — критиковались действия УК по поводу возможного расквала фондов.
• Атриум — упоминался как низколиквидный фонд.
• СБЛ — приводился в пример как фонд с высокой ликвидностью.
• Лог — упоминался в контексте текущих покупок и фондов с низкой волатильностью.
• ДВН — отмечалось, что фонд не сильно падал.
• Первый спортивный ЗПИФ — новый фонд, строящий стадионы для клубов РПЛ и ФНЛ.
• Бора Бора — проект, по которому началось строительство (рытьё котлована).
• Белуга — упоминалась как фонд, предоставляющий бонусы инвесторам.

Вопросы без ответа

• Была ли на сайте функция просмотра объектов фондов на карте и где она находится сейчас?
• Существует ли раздел «портфель автора» с информацией о том, какие фонды покупает сама команда vsezpif?
• Правда ли, что противник (вероятно, конкурент) обещает выносить не только ВБ (возможно, высокодоходные бумаги)?
• Какая защита существует от ситуаций, когда на продолжение стройки требуется дополнительное финансирование?