Атаки на логистику, ставки в баксах и обзор рынка ЗПИФ — 28 июля 2026

28 июля в чате инвесторов в ЗПИФ недвижимости «Все ЗПИФ» обсуждали последствия атак на складские комплексы, динамику рынка фондов недвижимости и перспективы отдельных объектов. Дневная повестка была насыщена как геополитическими событиями, так и аналитикой по секторам.

Главные темы дня

Атаки на логистические объекты и их влияние на маркетплейсы

Участники обсуждали пожар на складе логистической компании 3PL в Коледино (Подольск). По информации из чата, целью могли быть объекты Wildberries, но снаряд попал в соседний склад. Обсуждалась серия целенаправленных ударов по складам маркетплейсов в течение недели. Отмечалось, что WB не дает продавцам забрать остатки товаров с уцелевших складов, и возникла проблема с обработкой возвратов — физически компания не может справиться с объёмом заявок.

Страховые тарифы и риски в логистике

Озон повысил тариф на страхование товаров от атак беспилотников в 3,3 раза — с 0,0035% до 0,0115% в день от стоимости товаров. Интересно, что месяц назад тариф был снижен вдвое, но теперь вернулся на уровень выше исходного. Для действующих клиентов старые условия сохраняются до 26 августа, с 27 августа новая ставка применяется ко всем. Участники отметили, что в годовом выражении это означает потенциальный убыток около 4,19% от стоимости товаров при полном году страхования.

Состояние рынка ЗПИФ недвижимости по итогам H1 2026

Парус опубликовал обзор рынка фондов недвижимости. Рынок вырос до 1,04 трлн рублей СЧА с темпами роста на уровне прошлого года. Доля квальных фондов впервые достигла 50%. Средний чек для неквалифицированных инвесторов составил 1,8 млн рублей, для квалифицированных — 5,5 млн рублей. Лидеры по росту СЧА: Парус (НиНо и МВ) +60,2 млрд, ВИМ Сбережения (РД3 и ВИМ Недвижимость) +35,4 млрд, СФН (Современный 8 и СКН3) +29,7 млрд. Склады остаются лидирующим сектором с 39% всех активов. Денежные средства, депозиты и ОФЗ составляют 16,4% активов фондов (170 млрд рублей), что значительно выше показателя года назад в 9,2%. Количество пайщиков достигло 382,6 тыс., прирост за февраль–апрель составил 52 тыс.

Комиссии управляющих компаний

В обзоре приведена сводная таблица комиссий УК по рынку. В среднем по рынку: 1–2% от СЧА за управление, 3–10% за результат, 0,5–3% за прекращение, 0,2–2,5% за инфраструктуру. Участники обсуждали необходимость сравнения комиссий своих фондов с рыночными показателями.

Погашение кредитов в фондах Паруса

Обсуждалось, что кредиты были погашены в Парус-ЗОЛЯ (апрель) и Парус-НиНо (начало июля). По информации участников, из складских ЗПИФ Паруса недорогой кредит остался только в Парус-ОЗН с Level-Up. Это вызвало разговоры о потенциальном расквале фондов.

Анализ Жемчужной Плазы в Санкт-Петербурге

Участники обсуждали перспективы ТЦ Жемчужная Плаза. Отмечалось, что объект расположен далеко от метро в уже сформировавшемся районе. Один из участников указал на проблемы с финмоделью: доходность 12,5% без индексации с падением выплат до 11,5% в 2030 году выглядит менее привлекательно по сравнению с фондами Паруса, которые дают 13%+ с ежегодной индексацией. Высказывались опасения, что объект может быть переоценен, и собственники требуют слишком высокую цену. Упоминалось, что СФН ещё до пандемии планировал создать ЗПИФ на этот ТЦ, но доходность актива даже тогда казалась сомнительной. Собственники ТЦ — финны, которые известны своей жёсткой позицией на переговорах.

Торговля фондами и ликвидность

Обсуждалась ликвидность ЗПИФ, особенно при больших объёмах. Участники отмечали, что от 100 тыс. рублей уже начинаются проблемы с ликвидностью, а от 2 млн рублей это становится серьёзной проблемой. Обсуждалась интерпретация движения стакана заявок и сложность определения, откупают ли инвесторы фонды или продают. Один из участников заметил, что смотрение в стакан слишком долго может привести к неправильным выводам.

Сравнение доходности ЗПИФ и альтернативных инструментов

Участники сравнивали доходность фондов недвижимости с ОФЗ. При текущих ставках ОФЗ под 15–16% на 10 лет с возможностью использования ИИС (без налогов на купоны) они выглядят конкурентными по доходности. Обсуждалось, что при девальвации рубля и растущей инфляции ОФЗ могут быть более привлекательны, хотя и несут свои риски. Один из участников отметил, что текущие ставки уже закладывают девальвацию, поэтому «усреднять» не придётся.

Визиты инвесторов на объекты недвижимости

Участники делились впечатлениями от посещения торговых центров в портфелях фондов. Обсуждались ТЦ Орбита, Ангара, Бирюсинка и Сокольники. Отмечалось, что все объекты имеют заполняемость близко к 100% по арендаторам, но качество посещаемости варьируется. Один участник заметил, что в Орбите «перебор с посетителями», в то время как другие ТЦ показывают умеренный трафик. Высказывались сомнения в объективности отзывов людей, которые побывали на объектах, так как они часто не могут связно ответить на уточняющие вопросы.

Модерация и правила чата

Часть дня была посвящена обсуждению правил чата и модерации. Участники предлагали добавить механизм сообщения о нарушениях, назначить модераторов и вводить теги для предупреждений. Обсуждалось, что большие чаты требуют активной модерации, а не только контроля владельца канала.

Какие фонды обсуждали

Фонды Паруса — основной объект обсуждения. Парус-НиНо и Парус-МВ показали наибольший рост СЧА (+60,2 млрд). Обсуждалась ликвидность этих фондов, проблемы с торговлей через стакан, погашение кредитов. Парус-ОЗН упоминался как фонд с оставшимся кредитом Level-Up и потенциальным риском. Участники отмечали, что Парус имеет опыт управления недвижимостью и вряд ли позволит себе низкокачественное управление, в отличие от других УК.

ВИМ Сбережения (РД3 и ВИМ Недвижимость) — второй по росту СЧА (+35,4 млрд).

СФН (Современный 8 и СКН3) — третий по росту (+29,7 млрд).

Жемчужная Плаза — ТЦ в Санкт-Петербурге, планируемый ЗПИФ которого вызывал критику из-за низкой доходности и отсутствия индексации выплат.

МВ (Мегавольта) — обсуждались странная документация, большой долг и проблемы с ликвидностью. Один участник отметил, что через 2–3 года можно будет попробовать взять паи по более привлекательной цене.

КРАС — обсуждалась торговля фонда, упоминалось, что кто-то продал на 20 млн, кто-то купил на 20 млн, но количество паев не изменилось. Один инвестор переложил свой озн в КРАС, снижая риск по портфелю.

Логистические фонды — упоминались как сектор, лидирующий по доле активов (39% всех ЗПИФ).

Вопросы без ответа

Остались открытыми вопросы о том, когда появятся паи Жемчужной Плазы и какова будет финмодель объекта. Участники также не получили ясного ответа на вопрос о том, действительно ли инвесторы откупают КРАС или продают его — интерпретация движения стакана заявок оказалась неоднозначной. Не было чёткого объяснения причин продажи фондов ниже СЧА, кроме предположений о необходимости срочных денег или переложении в другие инструменты.