Атаки на склады, риски ЗПИФ и дебаты о кладовках — 31 июля 2026

31 июля в чате «Все ЗПИФ» инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали последствия атак беспилотников на логистические объекты, перспективы различных типов недвижимости и вопросы управления портфелем в условиях геополитической нестабильности.

Главные темы дня

Атаки на склады и риски для ЗПИФ недвижимости

Основной темой дня стали атаки беспилотников на логистические комплексы. Участники обсуждали инциденты в Зеленодольске (Татарстан), где беспилотник пролетел рядом со складом Озон, а также подтвержденные атаки на объекты Wildberries в нескольких городах. Озон официально заявил, что его склад в Зеленодольском районе не пострадал и продолжает работу в штатном режиме. Участники дискутировали о том, насколько эти события влияют на стоимость паев фондов недвижимости, владеющих логистическими объектами, и о возможности расширения атак на другие типы складов после завершения операций против Wildberries.

Безопасность портфеля и диверсификация активов

Инвесторы обсуждали стратегии защиты своих инвестиций. Один из участников отметил, что оставляет в портфеле только объекты в Зауралье, бизнес-центры, торговые центры и ЦОДы, избегая логистических объектов в зоне риска. Другие предположили, что при грамотной диверсификации портфеля вероятность получить внезапный убыток остается небольшой. Обсуждалась также гипотеза о том, что старые склады класса C и D с железобетонными перекрытиями могут подорожать благодаря повышенному спросу на более защищенные объекты.

Кладовки как альтернативный инвестиционный актив

Значительную часть дня занимало обсуждение инвестиций в кладовки в жилых комплексах. Участники анализировали экономику такого бизнеса: стоимость кладовок в новых ЖК (101 тыс. руб./м² в Казани против 200 тыс. за жилую площадь), потенциальную доходность (примерно 1000 руб./месяц за метр), сроки окупаемости (около 10 лет) и сложности с поиском арендаторов. Обсуждались варианты сдачи кладовок под стрит-ритейл (кофейни, аптеки, ПВЗ), хранение расходников отделочными бригадами. Один инвестор поделился опытом покупки четырех кладовок в ПИК за 2,6 млн рублей с рассрочкой.

Операционный бизнес на кладовках vs. ЗПИФ недвижимости

Участники сравнивали самостоятельное управление портфелем кладовок с инвестициями через фонды недвижимости. Один участник рассчитал, что 100 кладовок по 6 м² каждая с арендой 1000 руб./м² могут генерировать базовый денежный поток около 600 тыс. рублей в месяц, но требуют значительных трудозатрат на администрирование, работу с физическими лицами и взыскание платежей. Участники согласились, что такой масштаб требует создания собственной управляющей компании и превращается в полноценный операционный бизнес, а не пассивное инвестирование. Было отмечено, что ЗПИФ на кладовки могли бы быть более привлекательным вариантом, чем самостоятельное управление.

Платформы для сдачи мини-складов

Упоминалась платформа «Простор-склад», предлагающая готовое решение для сдачи мини-складов с удобной логистикой, погрузкой-разгрузкой и парковкой, что позволяет избежать необходимости самостоятельного управления.

Ценовые уровни и спекуляции на паях

Обсуждались текущие ценовые уровни различных фондов. Участники отметили, что СБЛ упал на 25% от максимумов, ПАРУС-КРАС имеет плиту на выход в 220 млн рублей. Один инвестор высказал скептицизм относительно возможности спекулировать на паях ЗПИФ, отметив низкую волатильность и внутридневные объемы, характерные для этого класса активов. Было подчеркнуто, что ЗПИФ — это долгосрочный инструмент с доходностью, связанной с инфляцией и купонами, а не спекулятивный актив.

Позиция управляющих по страховым случаям

Один участник отметил, что управляющие компании обозначили позицию по ущербам от атак беспилотников как форс-мажор, что означает отсутствие компенсаций даже при наличии страховых полисов. Это вызвало вопросы о том, как страховые компании будут классифицировать такие события.

Какие фонды обсуждали

• Озон (логистические объекты) — обсуждались атаки на склады, официальные заявления о целостности объектов, перспективы инвестиций в паи фонда на фоне геополитических рисков.
• Wildberries (логистические объекты) — упоминались подтвержденные атаки в Зеленодольске, Казани, Сталинграде и других городах, влияние на стоимость паев.
• СБЛ — обсуждалось падение на 25% от максимумов, вопросы о целесообразности покупки по текущим ценам.
• ПАРУС-КРАС — анализировалась высокая плита на выход (220 млн), предположения о выходе инвесторов из фонда.
• RAiT — упоминался как пример низковолатильного, скучного инструмента без спекулятивного потенциала.
• Рентал ПРО — упоминалось видео с анализом итогов июня и обсуждением рисков БПЛА.
• СКЛАДНО — упоминалась платформа для инвестиций в кладовки через ЗПИФ, обсуждались сложности с ликвидностью и выходом из позиции.
• Активо — упоминалась как платформа для инвестиций в кладовки, но с нулевой ликвидностью.
• Парус — обсуждались практики выпуска новых паев для погашения обязательств.

Вопросы без ответа

• Насколько вероятно расширение атак на другие типы складов (Озон, логистические парки других операторов) после завершения операций против Wildberries?
• Как страховые компании будут классифицировать убытки от атак беспилотников — как форс-мажор или страховой случай?
• Какова реальная доходность инвестиций в кладовки через ЗПИФ (платформы СКЛАДНО, Активо) по сравнению с самостоятельным управлением?
• Какова текущая заполняемость и спрос на кладовки в различных регионах России?
• Как долго будут действовать текущие ценовые уровни паев фондов недвижимости, учитывая геополитическую ситуацию?