Инвесторы ЗПИФ обсуждали жилую недвижимость и управление арендой — 1 августа 2026

1 августа 2026 года инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали альтернативные стратегии инвестирования, сравнивая фонды недвижимости с прямым владением жилой недвижимостью и анализируя макроэкономические риски.

Главные темы дня

• Фонды жилой недвижимости vs. прямое владение квартирами. Участники сравнивали доходность и риски ЗПИФ недвижимости с инвестициями в арендные квартиры. Один из инвесторов отметил, что фонды жилой недвижимости предлагают меньшую доходность и требуют работы с арендаторами, но имеют меньший риск полного обнуления по сравнению со складскими ЗПИФ. Другой участник поделился опытом: полгода назад рассматривал продажу всей недвижимости и концентрацию на ЗПИФ, но остался при своём имуществе и не пожалел. Третий инвестор, напротив, недавно продал арендную квартиру и перевёл средства в фонды недвижимости, также выразив удовлетворение.
• Проблемы управления арендной недвижимостью. Развернулось подробное обсуждение операционных сложностей при сдаче квартир. Участники описали типичные проблемы: нарушение графика платежей арендаторами, конфликты из-за шума, поломки коммуникаций (лопнувшие подводы, проблемы со стояками, протечки водогреев), повреждения имущества (треснувшие смесители, заблокированные двери, разбитые окна), выход из строя бытовой техники, затопления от соседей. Один инвестор указал, что при учёте амортизации, ремонтов и затрат времени сдача жилья часто работает в минус. Другой подчеркнул, что это операционный вид деятельности, требующий либо активного личного участия, либо передачи под управление (что снижает доходность примерно до 3% годовых).
• Стратегии минимизации рисков при аренде. Обсуждались практические подходы: тщательный отбор арендаторов по документам и уровню зарплат, регулярные проверки (раз в месяц или квартал), прописание в договоре права собственника на инспекции, предварительная замена оборудования (каждые 5 лет), требование идеальной чистоты при съезде или оплаты клининга. Один участник поделился, что благодаря жёсткому отбору никогда не сталкивался с серьёзными проблемами, но всё равно тратит около 10 часов в месяц на операционные задачи.
• Инфляционные риски и выбор активов. Участники обсуждали макроэкономические сценарии. Один инвестор рекомендовал ОФЗ только короткие сроки, опасаясь гиперинфляции в долгосрочной перспективе. Другой предложил максимальную диверсификацию портфеля по типам активов и эмитентам, выбирая те, что наименее подвержены геополитическим рискам. Третий участник высказал мнение о более вероятном сценарии стагфляции (6–12% инфляции в среднем с периодическими «разовыми факторами»), при котором ОФЗ с доходностью 16% могут хорошо защитить от инфляции. Обсуждалось, что активы, впитывающие гиперинфляцию (в том числе недвижимость), могут быть более надёжны в условиях российских рисков.
• Диверсификация портфеля. Один инвестор поделился своей структурой: примерно 30% в ЗПИФ, остальное в квартирах и валюте (доллары). Другой участник иронично предложил срочно продать все ЗПИФ (особенно фонд «Лог»), но получил ответ, что налоги при продаже будут значительными. Обсуждалось, что высокий налог означает высокую прибыль, и высвобожденный капитал можно направить в новые проекты недвижимости.
• Текущее состояние рынка недвижимости. Участники отметили резкое увеличение спроса на строительные проекты, подорожание арматуры в 1,5 раза со дна, что свидетельствует о том, что девелоперы почувствовали спрос. Обсуждалось, что долгосрочный рост цен на недвижимость возможен при активном управлении — покупке в развивающихся районах, сдаче в аренду несколько лет, а затем продаже после облагораживания района (например, строительства метро). Приводился пример: однокомнатные квартиры в одном из московских районов выросли с 6 млн до 20 млн за 10 лет, но это требует выбора района с потенциалом и использования кредитного плеча.

Какие фонды обсуждали

• ЗПИФ недвижимости в целом — сравнивались как альтернатива прямому владению жильём и складским фондам.
• Складские ЗПИФ — упоминались как более рискованные (выше вероятность обнуления при форс-мажоре) по сравнению с фондами жилой недвижимости.
• Фонд «Лог» — упоминался в контексте обсуждения продажи ЗПИФ и налоговых последствий.
• Фонд «Эльнура» — один участник высказал озабоченность тем, что фонд движется против реального тренда по инфляции.

Вопросы без ответа

• Какова точная доходность фондов недвижимости с учётом реинвестирования дохода?
• Стоит ли доходность от аренды жилья затраченных усилий и рисков?
• Какова будет реальная инфляция в ближайшие годы — стагфляция или гиперинфляция?