Риски недофинансирования и раскваливания ЗПИФ — главные темы чата 4 августа 2026

4 августа 2026 года инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали в чате «Все ЗПИФ» риски развития рынка, качество управления фондами и перспективы раскваливания инструментов для неквалифицированных инвесторов.

Главные темы дня

• Риски недофинансирования фондов. Участники отметили, что структура некоторых ЗПИФ напоминает пирамиду ожиданий: если хотя бы один раунд привлечения денег не удастся, предыдущие инвестиции могут значительно обесцениться. Обсуждалось, что риски недофинансирования огромны, особенно для проектов от неизвестных девелопмеров, которым сложно привлечь капитал на рынке.
• Проблемы раскваливания ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов. Инвесторы выразили озабоченность планами расширить доступ к фондам недвижимости для неквалов. Отмечалось, что это может привести к завышению цен паев, повышению издержек на сопровождение фондов и сокращению срока владения объектом (максимум 15 лет вместо 49 лет для квалов). Участники предупредили, что неквалифицированные инвесторы часто не понимают риски и впоследствии жалуются на обман.
• Конфликт интересов банков в управлении ЗПИФ. Обсуждался риск того, что банки-управляющие могут размещать в фондах непрофильные активы со своего баланса, включая залоговые активы низкого качества. Участники отметили, что банки могут использовать фонды для избавления от проблемных активов, а затем готовить их к продаже конечным владельцам.
• Недостижимость высокой доходности на текущем рынке. Инвесторы обсудили, что ожидаемая доходность 13% до НДФЛ (15% с комиссией УК 2%) нереалистична на нынешнем рынке недвижимости. Бетон не дает такие доходы, поэтому либо объекты переоценены, либо УК завышает ожидания, либо используются «хитрые схемы» оценки.
• Проблемы с ликвидностью и выходом из фондов. Участники подчеркнули, что ЗПИФ недвижимости — это долевой инструмент, а не облигация. Выход из фонда возможен только через продажу по рыночной цене со скидкой к справедливой стоимости активов (СЧА), а не добровольно. При закрытии фонда пайщики могут быть вынуждены выйти по невыгодной цене, если она отошла от СЧА.
• Организация сообщества пайщиков. Участники обсудили идею создания ассоциации пайщиков и инвестиционного клуба для защиты своих интересов. Отмечалось, что если собрать 10% паев фонда, пайщики смогут инициировать голосование о продлении действия фонда независимо от мнения управляющей компании. Планируется встреча инвесторов в Москве для обсуждения интересных ЗПИФ и улучшения сервиса.

Какие фонды обсуждали

• «Альфа-АП» (Альфа Капитал). Участники критиковали этот фонд, отмечая, что цена была завышена с самого старта, фонд не заполнялся в плановые сроки (2-3 года вместо 5 лет по плану), и был очевиден конфликт интересов управляющей компании.
• ЗПИФ «Парус». Обсуждались планы раскваливания фондов в рамках этого семейства, что вызвало критику участников, опасающихся снижения доходности из-за притока неквалифицированных инвесторов.
• «Авиум». Участники обсуждали девелопмент от компании Авиум, отмечая, что это стройка без истории, но с обещаниями. Компания имеет историю, но в управляющей компании — «сборная солянка». Обсуждались риски инвестирования в проект с офисами малого формата для среднего бизнеса, который страдает от высоких налогов и отсутствия кредитного рейтинга.
• «Современный 7» (Сбер). Отмечалось, что по справедливой стоимости активов этот фонд больше, чем все публичные фонды «Паруса». Упоминалось, что Сбер завершил один из фондов раньше срока в прошлом году.
• «МВ» (Место встречи). Участники обсуждали этот фонд в контексте возможности достижения высокой доходности. Отмечалось, что МВ пока имеет кредит и не может быть неквальным по определению. Обсуждались личные связи между руководством и возможность того, что фонд станет интересным для покупки при доходности 15%+ и погашении кредита более чем на половину.
• «НиНо». Упоминался как пример фонда с завышенной оценкой активов (10% CapRate или 20-26% завышение цены с учетом комиссии).
• Фонды денежного рынка. Упоминались новые фонды денежного рынка с регулярными выплатами как альтернатива для инвесторов, ищущих стабильный доход вместо роста капитала.
• Термальные комплексы. Участники отметили, что инвестиции в термальные комплексы имеют еще более высокий потенциал доходности, но и риски выше.

Вопросы без ответа

• Как УК будет обходить конфликт интересов при размещении активов с баланса банка в ЗПИФ?
• Где на текущем рынке найти объекты недвижимости, дающие 15% доходности бетона (необходимые для обеспечения 13% доходности инвесторам после комиссии УК)?
• Будут ли управляющие компании проводить голосования о продлении фондов при истечении срока, или это останется на их усмотрение?
• Насколько реалистично собрать 10% паев фонда среди пайщиков для инициирования голосования о продлении?