Инвесторы ЗПИФ обсуждали риски складов маркетплейсов и страховое покрытие — 7 августа 2026

7 августа инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали проблемы со страховым покрытием складских объектов маркетплейсов, особенно в контексте военных рисков и нарушений норм безопасности. Разговор коснулся как текущей ситуации с Wildberries, так и более широких вопросов о качестве и надёжности складской недвижимости в портфелях фондов.

Главные темы дня

• Отказ страховщиков от покрытия рисков складов Wildberries. Участники обсуждали, что страховые компании наложили запрет на страхование объектов, связанных с военными рисками (БПЛА). Основной вопрос касался непокрытия рисков для продавцов и владельцев пункта выдачи, при этом старые договоры страхования должны продолжать действовать.
• Программа Wildberries по открытию партнёрских хабов. Маркетплейс начал тестирование программы, позволяющей владельцам и арендаторам подходящих помещений открыть партнёрский хаб и получать вознаграждение за обработку, хранение и отгрузку товаров. Инвесторы отметили, что компания фактически перекладывает риски на партнёров, и это может быть временным решением до нормализации ситуации.
• Проблемы с противопожарной безопасностью складов. Участники предположили, что страховщики отказывают в покрытии не только из-за военных рисков, но и потому, что большинство складов Wildberries были построены с нарушением норм противопожарной безопасности и требований к конструкции. Это объясняет масштабные разрушения при попаданиях в сравнении со складами конкурентов.
• Пожар на складе в Шушарах в январе. Обсуждался инцидент с площадью пожара 70 тыс. кв. м, при котором Следственный комитет возбудил уголовное дело за нарушения противопожарной безопасности. Госстройнадзор заявлял об отсутствии заявки на ввод объекта в эксплуатацию, хотя компания утверждала о наличии необходимых заключений. Замглавы Минпромторга назвал странным факт работы такого склада.
• Отсутствие сгоревших складов Wildberries в публичных ЗПИФ. Инвесторы уточняли, входили ли сгоревшие объекты маркетплейса в портфели фондов недвижимости. Консенсус участников: сгоревшие склады Wildberries не были включены в публичные ЗПИФ, однако некоторые объекты находились в аренде, а не в собственности компании.
• Вопросы о качестве складской недвижимости в фондах. Участники поднимали вопросы о том, насколько показательны примеры складов Wildberries для оценки качества «нормальных» складов, упакованных в ЗПИФ, учитывая различия в стандартах строительства и безопасности.

Какие фонды обсуждали

• ЗПИФ недвижимости общего профиля. Инвесторы обсуждали, входят ли сгоревшие или повреждённые объекты маркетплейсов в портфели публичных фондов недвижимости. Было подтверждено, что сгоревшие склады Wildberries не входили в публичные ЗПИФ.
• Фонды с объектами в аренде у маркетплейсов. Упоминались фонды, в портфелях которых находятся арендуемые маркетплейсами площади. Отмечалось, что в некоторых случаях (например, с участием Петровича и Паруса) убытки несут сами маркетплейсы, а не владельцы недвижимости.

Вопросы без ответа

• Какого минимального размера должен быть партнёрский хаб Wildberries, чтобы быть экономически жизнеспособным без использования БПЛА для защиты?
• На какой срок заключены договоры страхования для складов Паруса и других маркетплейсов, и когда они могут истечь?
• Какие из сгоревших складов Wildberries находились в аренде, а не в собственности компании?
• Будут ли другие маркетплейсы следовать примеру Wildberries и запускать собственные программы партнёрских хабов?