Инвесторы ЗПИФ обсуждали риски складских активов и перспективы перезаключения договоров — 11 августа 2026

11 августа 2026 года инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали влияние пожаров на складских объектах в Воронежской области на рынок логистической недвижимости, а также перспективы фондов перед перезаключением договоров аренды и возможным закрытием.

Главные темы дня

• Влияние пожаров на спрос на складские площади. Участники дискутировали о том, как повторяющиеся пожары на складах крупной логистической компании в Воронежской области повлияют на спрос на складские помещения класса А. Одна позиция предполагает снижение спроса: селлеры маркетплейсов будут переходить на более мелкие площади, ПВЗ и распределённые хранилища вместо крупных логистических центров. Противоположная точка зрения указывает на то, что спрос на товары не исчезнет, а товары будут перемещаться из других регионов для удовлетворения локального спроса.
• Рост цен и потенциал отката. Инвесторы отмечали резкий рост стоимости паев одного из фондов до 130 рублей, при этом высказывались опасения о перегреве рынка. Обсуждались справедливые уровни цены (в диапазоне 108–140 рублей в зависимости от сценария продления фонда) и вероятность коррекции. Участники указывали на необходимость учитывать безрисковую ставку 16% при оценке справедливой стоимости.
• Перезаключение договоров и переоценка активов. Инвесторы ожидают перезаключения договоров по складским и офисным помещениям в 2027–2028 годах. Обсуждались прогнозы управляющих компаний о двукратном росте стоимости активов, однако участники выражали скептицизм относительно обоснованности этих прогнозов в отчётах оценщиков.
• Капитальные затраты на защиту от атак. Участники подчеркивали, что собственники и управляющие компании будут вынуждены наращивать капитальные расходы на противодроновую и противопожарную защиту. Это повысит стоимость владения активом и при продаже будет учтено в цене объекта в виде дисконта.
• Риски при реализации активов. Обсуждалась вероятность дисконта 15–20% к оценке при продаже складских площадей в текущих условиях, а также риск того, что даже при такой цене реализация большого числа помещений может растянуться на 4–5 кварталов. Средняя стоимость складских площадей оценивалась около 87 тысяч рублей за квадратный метр.
• Запуск новых фондов и стратегий. Управляющая компания «РВМ Капитал» запустила ЗПИФ «РВМ Флиппинг» (RU000A10D475) для квалифицированных инвесторов, сфокусированный на высокомаржинальном флиппинге квартир премиального сегмента с минимальным чеком от 1 млн рублей. Также обсуждался новый фонд «Активо двадцать четыре» со складом класса А в Челябинске, построенным для ЭТМ с нерасторгаемым договором до 2032 года, прогнозируемой доходностью до 14,1% годовых и минимальной инвестицией 300 тысяч рублей.

Какие фонды обсуждали

• ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» (RU000A10AHL0) — участник поднял вопрос о необходимости добавления этого фонда в таблицу обсуждаемых активов.
• Фонды с перезаключением договоров — обсуждались фонды, в которых ожидается перезаключение договоров по складу «Адмирал» и офисным помещениям в 2027–2028 годах. Инвесторы ждали информации о сроках голосования по закрытию или продлению этих фондов.
• «Парус ДВН» — участники отмечали, что этот фонд был неадекватно разогнан в цене. Несмотря на тренд миграции спроса из складов в офисные помещения, соотношение цена/доходность оценивалось как неблагоприятное для новых инвесторов.
• «РентДохПРО» — обсуждались перспективы этого фонда с ожидаемым перезаключением договоров через год и переоценкой активов, включая паркинг и офисные помещения.
• ЗПИФ «РВМ Флиппинг» (RU000A10D475) — новый фонд управляющей компании «РВМ Капитал» для квалифицированных инвесторов, сфокусированный на флиппинге премиальных квартир.
• «Активо двадцать четыре» — новый фонд со складом класса А в Челябинске, построенным для ЭТМ, с прогнозируемой доходностью 14,1% годовых, размером 925 млн рублей и доступностью для неквалифицированных инвесторов. На момент обсуждения члены клуба Liberty забронировали 40% паев.

Вопросы без ответа

• Когда будет принято решение по закрытию или продлению фондов с истекающими сроками?
• Будет ли обязательным голосование пайщиков для фондов, заканчивающихся по сроку?
• Как именно будут обоснованы прогнозы двукратного роста стоимости активов в отчётах оценщиков?
• Какой реальный дисконт к оценке будет применён при продаже складских активов в текущих условиях?