Инвесторы в ЗПИФ обсуждали опрос от Паруса и риски брокеров — 18 августа 2026

18 августа 2026 года инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали в чате проведение опроса управляющей компании, а также углубленно разбирали вопросы безопасности активов при работе с брокерами и депозитариями.

Главные темы дня

Опрос от управляющей компании «Парус»

Управляющая компания обратилась к чату с предложением участвовать в опросе инвесторов. Требуемые критерии: статус квалифицированного инвестора и отсутствие опыта покупки фондов Паруса. Участникам предлагалось вознаграждение: 5000 рублей за участие, промокод на 70% скидку на сервис vsezpif.ru и фирменный мерч для самых активных участников. Несмотря на скромный размер выборки (10 человек), в чате нашлось значительное количество желающих заполнить анкету. Некоторые участники высказали сомнения по поводу качества анкеты, отметив отсутствие вопросов о возрасте и размере портфеля инвесторов.

Риски хранения активов у брокеров и депозитариев

Обсуждение переросло в детальный разбор системных рисков, связанных с хранением ценных бумаг и паев у брокеров. Участники обсуждали случай с брокером «Универ Капитал», когда активы клиентов были использованы для покрытия долгов самого брокера. Ключевой момент: если бумаги зарегистрированы за номинальным держателем (депозитарием брокера), а не за самим инвестором, они могут быть проданы в случае финансовых проблем брокера, даже если клиент не давал на это согласия. Участники отметили, что сегрегированные счета (полностью отделенные активы) считаются дорогостоящим решением и используются редко.

Специфика хранения паев ЗПИФ

Для фондов недвижимости, в частности для ЗПИФ «Парус», паи хранятся в специализированном депозитарии (АО «Специализированный депозитарий „ИНФИНИТУМ"»). Однако участники уточняли, что даже при таком хранении паи могут быть зарегистрированы за номинальным держателем — депозитарием брокера, если инвестор специально не вывел их в реестр спецрегистратора. Возник вопрос о возможности прямого вывода паев в реестр компании-эмитента для снижения инфраструктурного риска, однако четкого ответа получено не было.

Овернайт и маржинальное кредитование

Участники обсуждали практику овернайта (ночного кредитования под залог активов) у брокеров. По умолчанию эта услуга включена у всех крупных брокеров. Возник вопрос о применимости овернайта к паям ЗПИФ: поскольку их нельзя шортить и они не принимаются в обеспечение, смысла в овернайте для них нет. Некоторые инвесторы отключили овернайт для защиты от непредвиденных ситуаций, другие оставили его включенным, чтобы не платить комиссию.

Сравнение доходности фондов недвижимости с индексами

Участники обсуждали целесообразность сравнения результатов ЗПИФ с индексами (MCFTRR, LQDT и другими). Один из инвесторов выразил скептицизм по поводу такого подхода, отметив, что индекс отражает «среднюю экономику» и не учитывает циклические колебания в отдельных секторах. По его мнению, инвестор должен ротировать активы в зависимости от фазы цикла, а не следовать индексу.

Анализ конкретных фондов недвижимости

Обсуждались перспективы отдельных ЗПИФ с анализом их договорных условий, доходности и рисков. Участники сравнивали форвардную доходность, сроки перезаключения контрактов и инфляционные риски. Отмечалось, что некоторые фонды имеют зафиксированные условия на длительный период (15 лет), что может быть как преимуществом, так и недостатком в зависимости от сценария развития экономики.

Страхование от гиперинфляции через недвижимость

Один из инвесторов поделился своей инвестиционной философией: он рассматривает ЗПИФ недвижимости как страховку от потенциальной гиперинфляции и девальвации рубля. По его мнению, в случае экстремального сценария (значительное ослабление рубля) физическая недвижимость лучше сохранит покупательскую способность, чем облигации, депозиты или иностранная валюта, несмотря на возможные проблемы с перезаключением контрактов.

Какие фонды обсуждали

В переписке упоминались следующие ЗПИФ недвижимости:

• «Парус» — комбинированный ЗПИФ, в отношении которого проводился опрос инвесторов. Обсуждались его условия хранения паев в депозитарии Инфинитум.
• «Акцент 5» — фонд, по которому анализировалась форвардная доходность (15,9% годовых к 2030), условия перезаключения контракта в 2034 году и риск понижения выплат после этого периода.
• «НиНо» — фонд с зафиксированными условиями на 15 лет, обладающий инфляционным и налоговым рисками. Участники сравнивали его доходность с «Акцентом 5».
• «Активо 22» — фонд с главным арендатором Wildberries, упоминался в контексте стабильности паев несмотря на риски.
• «ТРМ» — фонд, по которому отмечалось резкое падение цены, причины которого участники обсуждали.
• «ЛОГ» и «НОРД плита» — фонды, упоминавшиеся в контексте активного спроса со стороны крупных инвесторов.
• «ВИМ» — внебиржевой фонд, по которому обсуждалась возможность досрочного выкупа с дисконтом 5% один раз в квартал.

Вопросы без ответа

• Возможно ли вывести паи ЗПИФ из учета депозитария брокера непосредственно в реестр компании-эмитента для снижения инфраструктурного риска, и какие процедуры для этого необходимы?
• Распространяется ли овернайт на паи ЗПИФ и каким образом, если их нельзя шортить и они не принимаются в обеспечение?
• Какова справедливая стоимость золота (один из участников предполагал около 700 рублей за грамм, но точной оценки не было)?
• Почему фонд ТРМ резко обвалился и есть ли реальные проблемы с активами?
• Действительно ли все брокеры по умолчанию включают овернайт и учитывают активы клиентов на одном счете?