Инвесторы ЗПИФ обсуждали риски стройки и условия фондов — 20 августа 2026

20 августа инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали новый проект бизнес-центра, риски инвестирования в фонды со строительством и изменения условий существующих фондов. В чате разгорелась дискуссия о реальной доходности фондов недвижимости и надежности застройщиков.

Главные темы дня

• Встреча инвесторов с командой ЗПИФ Авиум — организована экскурсия на объект бизнес-центра «Белые сады» в Москве на 28 августа. Мероприятие включает презентацию фонда, трансфер на строительную площадку и сессию вопросов-ответов с управляющей компанией. Участие бесплатное, но места ограничены. Участники отметили, что это хорошая возможность лично познакомиться с командой и оценить проект.
• Скептицизм относительно обещанной доходности 30%+ — инвесторы высказали сомнения в реалистичности прогнозируемых доходностей. Один участник отметил, что если бы доходность действительно была столь высокой, банки уже финансировали бы проект, а не пришлось бы привлекать деньги пайщиков через ЗПИФ. Другой участник указал на разницу между оценочными моделями и реальным рынком, приведя пример ЗПИФ «Арендный Поток» от Альфа Капитал.
• Риски строительства и поиска арендатора — инвесторы задавали вопросы о том, почему фонд предлагает незавершенный объект вместо готового бизнес-центра. Возникли опасения относительно рисков стройки и неопределенности с поиском арендаторов. Один участник отметил, что ценник заманчивый, но застройщик (Неометрия) вызывает вопросы, хотя и достраивал свои проекты ранее.
• Опыт застройщика и финансирование проекта — участники обсуждали, является ли Неометрия достаточно крупным и надежным застройщиком. Было отмечено, что у проекта есть финансирование от ВТБ на 60 млрд рублей, что может снизить риск скама. Однако один инвестор попросил узнать информацию о подрядчике и его опыте.
• Изменения условий в существующих фондах — инвесторы обсуждали, что управляющие компании часто меняют условия фондов. Приводился пример, когда УК сдвинула сроки погашения кредитов и изменила расчеты с партнерами. Один участник критиковал частые изменения моделей, указывая на то, что это свидетельствует о низком уровне планирования.
• Проблемы с募集 средств и конкурентоспособность — обсуждалась сложность привлечения необходимых объемов инвестиций на текущем рынке. Один участник отметил, что при доходности 11% и перспективой размытия акций сложно конкурировать с другими фондами, предлагающими 13%+ доходности. Было высказано предположение, что некоторые УК не могут собрать запланированные суммы.

Какие фонды обсуждали

• ЗПИФ Авиум (бизнес-центр) — новый фонд недвижимости, вызывающий наибольший интерес. Инвесторы планируют встречу с командой для детального изучения проекта и оценки рисков.
• Современная коллекция от СФН — обсуждалось выведение фонда на биржу и его доходность при стоимости пая 120 рублей. Отмечалось, что выплат еще не было.
• ЗПИФ «Арендный Поток» от Альфа Капитал — приводился как пример расхождения между оценочной моделью и реальной рыночной ценой.
• Альфа Промышленные парки — фонд, который заявлял доходность около 20% годовых, но по факту через 2,5 года склады не проданы, и реальная доходность оказалась значительно ниже прогнозов.
• ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия» — упоминался как пример проблемного фонда, где презентация выглядела привлекательно, но возникли сомнения в возможности завершения строительства.
• Фонды Антерры — упоминались судебные разбирательства и заблокированные счета.
• ЗПИФ «Первый спортивный» — один инвестор запросил информацию об этом фонде (код RU000A105GY0), но развернутого обсуждения не последовало.
• Фонды Паруса — обсуждались изменения условий по МВ (мезонинному финансированию), предположительно связанные с проблемами с продажей объектов.
• Оил Ресурс — упоминалась в контексте письма Путину о ограничениях ЦБ на выпуск облигаций, что привело к падению цены.

Вопросы без ответа

• Кто является подрядчиком на проекте Авиум и какой у него опыт?
• Какова будет реальная доходность фонда «Современная коллекция» при текущей стоимости пая?
• Какие конкретно условия были изменены в фондах Паруса и как это повлияет на доходность пайщиков?
• Есть ли исторические примеры ЗПИФ со строительством, которые действительно (а не только обещали) достигли доходности 30%?
• Сможет ли фонд собрать необходимые 25 млрд рублей при текущих рыночных условиях?