Риски складского сектора и новые указы о критической инфраструктуре — 26 августа 2026

26 августа инвесторы в ЗПИФ недвижимости обсуждали влияние пожаров и дронов на складской сектор, опасения по поводу новых указов о критической инфраструктуре, а также проблемы с недостроенными объектами в портфелях фондов.

Главные темы дня

• Осторожность при покупке складов после пожаров и БПЛА. Участники отметили, что сектор складской недвижимости значительно просел после серии пожаров и атак беспилотников. Инвесторы подчеркивают необходимость тщательной проверки каждого объекта перед покупкой, учитывая регион, якоря-арендаторы (особенно Ozon и Wildberries), структуру договора и риск-профиль. Один из участников отметил, что сегодня произошел пожар на складе Wildberries в Тамбовской области, который не входит в ЗПИФ.
• Указы о внешнем управлении критической инфраструктурой. Инвесторы обсуждали новый Указ № 604 Президента о мерах по безопасности объектов критической инфраструктуры. Согласно анализу, указ позволяет Правительству вводить временное управление имуществом собственника, если не обеспечена безопасность объекта. Критериями могут служить неэффективность защиты от беспилотников, нарушение требований или невосстановление работы объекта. Участники отметили, что под определение критической инфраструктуры подпадают логистика, склады, ТЭК, промышленность и другие объекты. Процедура не предусматривает суд, предварительное предписание или сроки на устранение нарушений.
• Исторический опыт введения внешнего управления. Согласно цитируемому анализу, с 2023 года было всего пять случаев введения внешнего управления по аналогичным указам (№ 139 и № 355). Все случаи касались передачи приватизированных советских оборонных предприятий государственным холдингам. Случаев перехвата управления у исконно частных компаний не обнаружено, однако не зафиксировано и возврата управления прежним собственникам после решения проблем.
• Проблемы с недостроенными объектами в портфелях ЗПИФ. Инвесторы выражали озабоченность судьбой фонда Гринфлоу Скандинавия, управляемого Антеррой. Участники отметили, что представители фонда ранее уверяли в том, что строительство не повредит стоимость чистых активов (СЧА), однако ситуация оказалась иной. Обсуждалось, что строительство может привести к закрытию фонда или продаже объекта третьим лицам. Инвесторы выразили разочарование в строительных проектах и предпочтение готовой недвижимости.
• Рост спроса на складскую недвижимость несмотря на убытки инфраструктуры. Согласно данным консалтинговой компании Ricci, спрос на складскую недвижимость в Москве и Подмосковье может вырасти на 8% и достичь 1,5 млн кв. м по итогам года. Это связано с выбытием 584 тыс. кв. м объектов из-за повреждения инфраструктуры. Маркетплейсы вынуждены в сжатые сроки арендовать готовые площади для восстановления логистических мощностей.
• Вопрос о доходности и компенсации рисков. Инвесторы обсуждали недостаточность доходности фондов недвижимости в текущих условиях. Один из участников предложил, что при доходности 30% годовых инвесторы получили бы 20% выплат и могли бы согласиться на риск, если проект понятен и надежен. Участники также обсуждали альтернативные инструменты, такие как ВДО (выпуски долговых обязательств) после технических дефолтов, которые иногда предлагают более высокую доходность.

Какие фонды обсуждали

• Гринфлоу Скандинавия — фонд, управляемый Антеррой, вызывал наибольшие опасения. Инвесторы обсуждали проблемы со строительством объекта и неопределенность относительно будущего фонда.
• ПНК — один из участников назвал его более приличным вариантом среди ЗПИФ с строительными проектами.
• Неометрия — упоминалась как гарантия того, что объект будет достроен.
• Raven Russia — участники упомянули, что компания была «отжата», хотя контекст остался неясным.

Вопросы без ответа

• Какова точная судьба фонда Гринфлоу Скандинавия — будет ли объект введен в эксплуатацию или продан третьим лицам?
• Какие конкретные основания использовались при изъятии Raven Russia и отличаются ли они от положений нового Указа № 604?
• Готовы ли владельцы складов в Москве и Подмосковье предоставить свои объекты в аренду маркетплейсам для восстановления логистических мощностей?
• Как долго будут длиться разбирательства с Антеррой и как это повлияет на сроки введения объекта в эксплуатацию?