Что обсуждали в чате «Все ЗПИФ» — 28 августа 2026

28 августа инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали риски ликвидации фондов, особенности корпоративного управления и налогообложение. В чате разбирались сложные вопросы о том, что происходит с паями при закрытии фонда и как устроены альтернативные инструменты инвестирования в недвижимость.

Главные темы дня

• Риски при ликвидации ЗПИФ и реальная стоимость активов. Инвесторы обсуждали, может ли пайщик получить меньше номинальной стоимости пая при закрытии фонда. Участники подтвердили: да, может. Если активы распродаются по цене ниже оценочной стоимости, используемой для расчета стоимости чистых активов (СЧА), инвесторы получат меньше. Приведён конкретный пример: по фонду АльфаАП СЧА составляла 334 тыс. рублей на пай, но после продажи объектов по низким ценам выплачено только 239 тыс. рублей. Участники отметили, что это не лотерея, а результат конъюнктуры рынка, качества объектов и компетентности управляющей компании.
• Кейс Альфа+Активо со стрит-ритейлом. Упомянут случай, когда инвесторы получили около 70% от первоначальной стоимости пая. Это привело к проседанию цены перед закрытием из-за нервозности инвесторов. Отмечено, что у Сбера подобных случаев пока не было.
• СЧА как ориентир, а не гарантия. Участники подчеркнули, что стоимость чистых активов — это примерная оценка, часто в пользу управляющей компании. При закрытии фонда СЧА служит только маркером порядочности УК. Управляющая компания получает комиссию как от текущей СЧА, так и от суммы продажи при ликвидации, что должно стимулировать продавать активы дороже.
• Сроки существования ЗПИФ и их ограничения. Инвесторы выразили недовольство тем, что ЗПИФ не могут существовать вечно. Отмечено, что фонды от банков живут недолго, что создаёт ощущение «одноразовости». Фонды «Парус» и «Акцент» при первой возможности в законодательстве начали назначать максимальный срок действия.
• Банки как создатели ЗПИФ: две основные цели. Участники обсудили теорию, что банки создают ЗПИФ для двух целей: занять нишу (так как все крупные банки это делают) и упаковать непрофильные активы, которые были в залоге и являлись балластом. Примеры: Сбер, Альфа и ВИМ реализуют через фонды непрофильные активы. Участники согласились, что это нормальный способ избавиться от залогового имущества после банкротства должников.
• Альтернативные инструменты: АО и REIT. Обсуждалась возможность появления в России аналогов иностранных REIT (Real Estate Investment Trusts). Упомянуты «Центр международной торговли» (ЦМТ) и «СимплЭстейт» как АО, отличающиеся от ЗПИФ. Иностранные REIT обязаны выплачивать до 90% прибыли в виде дивидендов, в то время как российские АО такого требования не имеют. Приведён пример проблемы корпоративного управления в ЦМТ, когда доходы положили на депозит в банк, который затем обанкротился. Уточнено, что СимплЭстейт продаёт доли в компаниях, а не фонды.
• Налогообложение ЗПИФ. Обсуждался налог на материальную выгоду, который применяется при покупке ценных бумаг дешевле рыночной цены. Для биржевых инструментов такой налог не начисляется, только для внебиржевых сделок с дисконтом. Разница между ценой покупки и рыночной ценой облагается по ставке НДФЛ.
• Вопрос о ВИМ и непрофильных активах. Участники обсуждали, какое именно имущество ВИМ упаковала в свои ЗПИФ. Уточнено, что ВИМ выкупает залоговое имущество у банков. Рекомендация: смотреть на доходность объектов относительно СЧА — если меньше 10%, не брать. Отмечено, что БЦ (бизнес-центры) и ТЦ (торговые центры) часто дают доходность ниже 10%. По ВИМ уточнено, что у них нет ТЦ, а все БЦ стоят значительно ниже аналогов у конкурентов.
• Headliner и займы под залог недвижимости. Обсуждалась привлекательность выдачи займов под 25% годовых под залог недвижимости. Участник указал на подводный камень: сумма займа кратно превышает рыночную стоимость залога. Хотя в одном из примеров сумма займа (25 млн) была меньше залога (36 млн), что выглядит более безопасно.

Какие фонды обсуждали

• АльфаАП — пример неудачной ликвидации с падением стоимости пая с 334 тыс. до 239 тыс. рублей.
• Альфа+Активо — совместный фонд со стрит-ритейлом, где инвесторы получили около 70% от вложений.
• Парус — фонд, установивший максимальный срок действия.
• Акцент — также максимизировал срок действия при первой возможности.
• ВИМ — фонды, выкупающие залоговое имущество у банков; рекомендуется проверять доходность объектов.
• Сбер — отмечено отсутствие случаев значительного падения стоимости паев при ликвидации.
• Активо — пытается разойтись с Альфой, но остаются связанные фонды; в фонде а16 активы продали дороже, чем покупали.
• Центр международной торговли (ЦМТ/WTCM) — пример проблем корпоративного управления при работе с депозитами.
• СимплЭстейт — АО, продающее доли в компаниях (не ЗПИФ).
• Парус Нино — упомянут вопрос о налогообложении при покупке по цене 655 рублей.

Вопросы без ответа

• Какое именно непрофильное имущество ВИМ упаковала в свои ЗПИФ (обсуждение отложено на понедельник).
• Детальное сравнение доходности БЦ ВИМ с аналогами конкурентов.
• Возможность продления срока действия ЗПИФ через голосование пайщиков и условия, при которых это возможно.