Инвесторы ЗПИФ обсуждали ЦОДы, кадровые вызовы и новости складов — 30 августа 2026

30 августа 2026 года инвесторы в ЗПИФ недвижимости «Все ЗПИФ» провели активное обсуждение перспектив центров обработки данных, кадровых проблем региональных проектов и текущей ситуации на рынке складской недвижимости.

Главные темы дня

Ограничения классических ЦОДов и конкуренция региональных проектов

Участники обсудили технические и экономические ограничения московских дата-центров. Стандартная стойка в столице ограничена 7–10 кВт, тогда как высоконагруженные решения (15–20 кВт) требуют иного охлаждения и размещения вне Московского региона. Инвесторы отметили, что при росте производительности серверов на каждый потребленный ватт компаниям потребуется арендовать меньше суммарных мегаватт, что негативно скажется на заполняемости и доходах старых дата-центров. Главная метрика ЦОДа — мегаватты подведённой мощности — создаёт ценовую конкуренцию в пользу региональных проектов с дешёвой электроэнергией.

Почему ЦОДы плохо подходят для долгосрочной рентной стратегии

Один из участников выразил мнение, что ЦОД — востребованный актив, но для долгосрочной рентной стратегии подходит плохо. Помимо мегаватт, критичны скорость доступа к точкам пиринга трафика, доступность высококвалифицированных кадров и оперативная доставка оборудования. Множество этих факторов указывает на высокую неопределённость в отрасли. В сравнении с «бетонной коробкой» (складом), где главное — локация и несколько параметров, ЦОД — высокотехнологичный и быстро развивающийся актив. Участники предположили, что управляющие компании ЗПИФ не случайно пока не включают ЦОДы в портфель, предпочитая продавать такие активы и получать надёжную ренту с других активов.

Кадровые вызовы региональных ЦОДов

Обсуждение выявило критическую проблему: высококвалифицированные IT-специалисты неохотно переезжают в регионы. Участники отметили, что московские айтишники с ипотекой, семьёй и привычным образом жизни не готовы уехать в Сибирь даже за значительные суммы (500–700 тыс. рублей упоминались как недостаточные). Проблема усугубляется тем, что в регионах нет инфраструктуры, социальных благ и развлечений, характерных для столицы. Кадры диктуют требования, и операторы ЦОД не готовы предлагать вахтовый метод работы с пенсионными отчислениями и санаториями — это слишком дорого на длительной дистанции.

Структурные различия между вахтовым и офисным трудом

Участники разделились во мнениях о привлекательности вахтового метода. Одни утверждали, что вахта имеет плюсы: возможность накопить капитал, путешествовать в свободное время, купить недвижимость. Пример капитана судна, заработавшего более 10 квартир под сдачу, показал потенциал такого подхода. Другие подчеркнули, что люди строят жизнь по-разному: IT-специалисты выбирают офисную работу без вахты, тогда как моряки и буровики начинают карьеру с вахтовым методом с 20 лет. Конкуренция на вахтовом рынке высока, особенно среди молодёжи, готовой работать 45 дней через 45.

Состояние рынка труда и влияние ИИ на IT-сектор

Участники отметили глобальную перестройку IT-рынка. Идёт массовое сокращение, но одновременно ведётся поиск специалистов экстра-класса. Один из инвесторов предположил, что зарплаты высококвалифицированных специалистов будут расти вместе с производительностью ИИ, однако другой возразил: зарплаты зависят от состояния рынка труда, а массовые увольнения создают предложение с дампом зарплат, что давит на доходы даже топовых специалистов в долгосрочной перспективе.

Управляющие компании и упаковка ЦОДов в ЗПИФ

Участники обсудили, почему в России нет ЗПИФ на базе ЦОДов. По их мнению, проблема в отсутствии управляющих компаний с достаточной квалификацией. ЦОД нельзя сдать одному арендатору — требуется постоянное обслуживание и найм специалистов. Упаковать это в публичный ЗПИФ на бирже невыгодно и непрогнозируемо. Один из участников отметил, что в США существуют такие фонды, но в России это отдельный бизнес, который должен набирать компетенции и выходить на биржу самостоятельно.

Инцидент на складе Озон в Белгороде

Участники кратко упомянули, что произошёл пожар на складе Озон в Белгороде, но новостей в момент обсуждения было мало. На складском рынке в целом обстановка оценивалась как спокойная.

Какие фонды обсуждали

ЗПИФ недвижимости «Все ЗПИФ» упоминался в контексте отсутствия ЦОДов в портфеле фонда. Участники предположили, что управляющие компании сознательно избегают этого актива в пользу более надёжных долгосрочных рентных активов. Также упоминались гостиничные ЗПИФ как пример сложности упаковки операционно-интенсивных активов в публичные фонды.