Инвесторы обсуждали ЦОД, управление квартирами и состав складов фондов — 31 августа 2026

31 августа инвесторы в ЗПИФ недвижимости обсуждали экономику прямого управления жилой недвижимостью, перспективы центров обработки данных и состав портфелей крупных фондов недвижимости.

Главные темы дня

• Управление квартирами как отдельный бизнес. Участники отметили, что управление портфелем из 10 квартир требует значительных затрат времени и сил. Обсуждалась альтернатива передачи квартир в управление профессиональным компаниям, которая позволяет сэкономить время, хотя и снижает чистый доход от сдачи в аренду.
• ЦОД как долгосрочный актив с высокими входными барьерами. Инвесторы признали, что центры обработки данных могут обеспечивать стабильный долгосрочный заработок, однако отметили критическую проблему: даже при крупных покупках (5–10 млрд) цены остаются высокими. В качестве примера приведена доходность фонда недвижимости от Сбера, составившая 12,5%, при этом основную прибыль забирает продавец (застройщик).
• Состояние объектов в портфелях фондов. Участник сообщил о контакте с менеджером СФН относительно современного склада в Ростове. По информации, в портфеле имеются небольшие повреждения фасада, однако склад продолжает нормально функционировать.
• Доступность информации о составе портфелей. Инвесторы обсуждали, где найти полный перечень объектов недвижимости в составе фондов. Выяснилось, что информация публикуется на сайте управляющей компании, в блогах партнёров и в квартальных отчётах.
• Различия в требованиях к раскрытию информации. Участники отметили, что квалифицированные ЗПИФ недвижимости не обязаны публиковать квартальные отчёты, что затрудняет доступ инвесторов к информации о составе портфеля и его изменениях.
• Активность по приобретению новых объектов. В обсуждении упоминались недавние покупки торговых центров: ТЦ Карнавал в Чехове (приобретён в июле) и ТЦ Новоарбатский (приобретён в августе).

Какие фонды обсуждали

• Современный Арендный бизнес 7 (САБ-7). Основной фокус обсуждения. Инвесторы интересовались полным перечнем складов в портфеле фонда. Согласно информации, САБ-7 включает современные складские комплексы в различных регионах. Информация о составе доступна в квартальных отчётах на сайте управляющей компании SFN.
• Современный Арендный бизнес 3 (САБ-3). Квалифицированный фонд, не публикующий квартальные отчёты. Согласно участнику, портфель САБ-3 включает: СК Косулино в Екатеринбурге (арендатор Ситилинк), СК Шушары (Озон), СК Дорожный в Ростове (Озон, Яндекс), СК ОбуховоПарк (СберЛог или Wildberries), БЦ ДаймондХолл, ТЦ Речной, ТЦ Карнавал в Чехове (приобретён в июле у фонда Современный 2) и ТЦ Новоарбатский (приобретён в августе у фонда Современный 6).
• Фонд недвижимости Сбера. Упоминался как пример высокой доходности (12,5%) при инвестировании в ЦОД, но с отмечаемой проблемой высоких цен приобретения объектов.
• Современный 2 и Современный 6. Упоминались как продавцы объектов недвижимости (ТЦ Карнавал и ТЦ Новоарбатский соответственно) для других фондов серии.

Вопросы без ответа

• Точная информация о составе портфеля САБ-3 остаётся неофициальной, так как квалифицированный фонд не обязан публиковать подробные отчёты.
• Остаются открытыми вопросы о механизме ценообразования при покупке ЦОД и о том, как фонды недвижимости могут улучшить условия приобретения таких объектов.