Инвесторы ЗПИФ обсуждали Авиум, Тетис и выбор брокера — 1 сентября 2026

1 сентября 2026 года инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали перспективы новых фондов, вопросы переводов между брокерами и интеграцию фондов в платёжные системы. В центре внимания оказались как инвестиционные характеристики конкретных активов, так и практические аспекты работы с различными финансовыми платформами.

Главные темы дня

• Авиум и конкуренция на рынке офисных центров. Участники обсуждали перспективы нового ЗПИФ, анализируя локацию объекта. Основной вопрос касался конкурентоспособности: офисы в БЦ Авиум предлагаются по цене 363 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как сопоставимые площади в соседнем БЦ Ходынка стоят 357 тыс. рублей. Отмечалось, что локация Авиума менее удобна из-за отсутствия прямого съезда с Ленинградского шоссе и близости к МЦК вместо метро. Однако планируемая новая трасса от Ленинградского шоссе до 3-й магистральной улицы может улучшить транспортную доступность в будущем.
• Тетис как комбинированный фонд стройка-рента. Инвесторы обсуждали структуру нового фонда, который предусматривает фазу строительства с последующим переходом на рентный поток. Озвучивалось плановое повышение стоимости пая на 60% к моменту старта рентных платежей. Сроки ввода в эксплуатацию ориентировочно до 30 июня 2028 года плюс полгода на выдачу ключей и 45 дней на устранение недостатков. Участники отмечали, что при текущих ставках денежного рынка это небольшая премия за риски стройки. Положительно оценивались партнёры: застройщик Неометрия, компания CORE.XP для поиска арендаторов и сама управляющая компания Тетис.
• Падение стоимости паев и вопросы ликвидности. Обсуждалась проблема снижения цены паев на фоне растущих выплат. Один из участников отмечал, что ликвидность слабая и облигации BB выглядят стабильнее. Высказывалось мнение, что управляющей компании необходимо применять маркетинг, иначе возможен отток инвесторов. Запрашивалась публичная информация о завершении строительства ЦОД, фотографии объектов, видео со стройки и точные сроки ввода.
• Интеграция ЗПИФ в платёжные системы и переводы между брокерами. Участники обсуждали появление возможности торговли ЗПИФ через новую систему МОСТ (аналог СБП для активов). Платформа Т теперь принимает ЗПИФ в продажу с открытым выводом по МОСТУ, хотя раньше покупать было нельзя. Рентал Про использовался как тестовый фонд. Отмечалось, что через МОСТ передаются данные о себестоимости активов (затраты на покупку) в виде XML-файла от передающего брокера к принимающему.
• Выбор брокера для работы с ЗПИФ. Начинающий квалифицированный инвестор искал брокера с полным доступом к инструментам и хорошим сервисом, как в Т-банке. Рекомендовались ВТБ (особенно для доступа к небиржевым фондам) и Сбер. Обсуждались проблемы с БКС: бесконечные звонки и пуши, неработающая поддержка по отключению уведомлений. Участники делились опытом настройки уведомлений в БКС и способами блокировки звонков. Отмечалось, что для переноса статуса квалифицированного инвестора между брокерами требуется выписка из реестра, которую выдают ГПБ, БКС, Финам и Альфа, но не все брокеры их принимают.
• Современная коллекция и начало выплат. Упоминалось, что с ноября Современная коллекция должна начать платить дивиденды при текущей вакансии 33%. Участники интересовались, какую доходность покажет фонд. Также обсуждались другие офисные ЗПИФ: фонды Абсолюта, Симпл Эстейт (офис в Москва-Сити) и Современная коллекция СФН.

Какие фонды обсуждали

• Авиум — новый ЗПИФ с офисным центром, обсуждалась локация, конкуренция и ценообразование.
• Тетис — комбинированный фонд стройка-рента, анализировались сроки, партнёры и потенциальная доходность.
• Гринфлоу — упоминался как находящийся на планке.
• Место Встречи — высказывалось предположение о его потенциале через пару лет.
• Современная коллекция — ожидается начало выплат с ноября при вакансии 33%.
• Рентал Про — использовался как тестовый фонд для интеграции в систему МОСТ.
• Абсолют, Симпл Эстейт, Современная коллекция СФН — упоминались как небиржевые офисные фонды.

Вопросы без ответа

• Какую конкретную доходность покажет Современная коллекция при начале выплат в ноябре?
• Когда точно фонд Тетис выйдет на плановые проценты доходности с учётом всех этапов стабилизации?
• Будут ли управляющие компании применять активный маркетинг для поддержки стоимости паев и предотвращения оттока инвесторов?
• Какие брокеры помимо ГПБ, БКС, Финам и Альфа готовы принимать выписки из реестра квалифицированных инвесторов?