Инвесторы ЗПИФ обсуждали доходность складов и противодронные расходы — 3 сентября 2026

3 сентября в чате инвесторов в ЗПИФ недвижимости развернулось активное обсуждение текущей ситуации на рынке фондов, в том числе вопросов доходности, новых расходов на безопасность и изменений в политике банков по отчётности.

Главные темы дня

• Противодронные расходы и их влияние на доходность складов. Инвесторы обсуждали введение новых требований по защите имущества от дронов в соответствии с указом президента. Участники отметили, что стоимость противодронных конструкций может составлять от 7 до 100 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от уровня защиты — это примерно 8–10% от стоимости самого склада. Высказывались опасения, что дополнительные расходы на безопасность могут существенно снизить текущую доходность арендного потока складских фондов и привести к выравниванию их доходности с офисными активами при одновременном увеличении рисков.
• Падение стоимости паёв складских ЗПИФ. Обсуждалось снижение котировок складских фондов, включая «Акцент 5». Инвесторы связывали падение с беспокойством пайщиков по поводу уязвимости складских активов перед дронами. Отмечалось, что офисные фонды («ДВН», «Акцент 4») держат стоимость стабильнее, что подтверждает влияние именно складской специфики на волатильность.
• Задержка объявления доходности ЗПИКФ «Рентный доход ПРО». Участники заметили, что фонд не объявляет доходность в установленные сроки. Один из инвесторов уточнил, что управляющая компания изменила практику: теперь доходность объявляется не сразу после даты реестра, а ближе к концу месяца при перечислении средств в НРД. Также обращалось внимание на рост вознаграждения управляющей компании при падающих доходах фонда и увеличение статьи «прочие расходы».
• Изменения в политике Сбербанка по рассылке брокерских отчётов. Сбер прекращает автоматическую рассылку брокерских отчётов на почту. Инвесторы обсуждали способы обхода этого ограничения. Было уточнено, что с октября в приложении появится возможность поставить галочку для возобновления рассылки, что решит проблему.
• Продажа ТЦ «Новоарбатский» фондом «Современный 6». Уточнялось, кому была продана недвижимость при досрочном выходе. Выяснилось, что объект перешёл в САБ3 (другой ЗПИФ), что участники восприняли как нормальное развитие событий.
• Структурные изменения в управляющих компаниях. Высказывались предположения о возможной консолидации фондов недвижимости в одну управляющую компанию (СФН), в то время как классические фонды (акции, облигации, золото) могут остаться в УК «Первая». Обсуждалось, что такая реорганизация может быть связана с оптимизацией структуры управления.

Какие фонды обсуждали

• «Современный 6» — обсуждалась продажа торгового центра «Новоарбатский» с переводом в САБ3.
• САБ3 — упоминался как получатель объекта от «Современного 6».
• «Рентный доход ПРО» — критиковалась задержка объявления доходности и рост расходов при падении доходов.
• «Акцент 5» — обсуждалось его падение в цене, связанное с беспокойством по поводу дронов.
• «Акцент 4» — упоминался как офисный фонд, сохраняющий стабильность стоимости.
• «ДВН» — также отмечался как стабильный офисный фонд.
• «Современный 3» — упоминался в контексте возможного переинвестирования средств от продажи активов.

Вопросы без ответа

• Как именно будут распределяться расходы на противодронную защиту между собственниками объектов и управляющими компаниями?
• Будут ли налоговые последствия для пайщиков при введении новых расходов на безопасность?
• Произойдёт ли полная консолидация фондов недвижимости в одну управляющую компанию или это касается только части портфеля?