Инвесторы ЗПИФ обсуждали риски продажи активов и качество стрит-ритейла — 5 сентября 2026

5 сентября 2026 года инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали перспективы фондов, риски при закрытии и особенности различных типов коммерческой недвижимости. Разговор затронул как конкретные фонды, так и общие вопросы инвестирования в фонды недвижимости.

Главные темы дня

• Риски при продаже активов при закрытии фондов. Участники обсуждали, что реализация имущества может произойти по цене ниже расчётной стоимости. Был приведён пример фонда под управлением АльфаКап «Арендный поток», где реализация оказалась ниже на 30%. Инвесторы отмечали, что при закрытии фонда управляющая компания может продать объекты дешевле, чем предполагалось, что существенно влияет на финальную доходность для инвесторов.
• Вопросы о сценариях доходности и расчётах. Инвесторы высказывали сомнения относительно расчётов доходности по различным сценариям развития событий. Обсуждалось, что управляющие компании могут реализовать объекты по цене ниже ожиданий, что делает привлекательность инвестиций менее очевидной.
• Перепродажа активов между собственными фондами. Участники интересовались практикой перепродажи объектов в собственные же фонды. Возникали вопросы о технической реализации таких сделок, необходимости допэмиссии паев, выборе фонда-покупателя и способах мониторинга таких операций миноритарными инвесторами. Отмечалось, что СФН уже применял подобную практику.
• Характеристики стрит-ритейла и его преимущества. Обсуждалось, что хороший стрит-ритейл (торговые помещения) может быть доходнее офисных центров. Ключевые факторы успеха: расположение в проходных местах, наличие жилого массива, близость к метро или остановкам общественного транспорта. Участники отмечали, что торговые помещения быстрее сдаются, имеют более высокие ставки аренды и лучшую индексацию. Однако подчёркивалось, что вторая линия в большом жилищном комплексе может быть более прибыльной, чем первая линия с малой заселённостью.
• Проблемы с качеством приобретаемых активов. Критиковалось, что некоторые управляющие компании покупали дешёвые объекты, не понимая ценообразования, не смогли провести индексацию и были ограничены сроками. Отмечалось, что «топовые» объекты с высокой первоначальной ценой часто невозможно окупить арендой, тогда как объекты в жилых массивах могут генерировать значительный трафик и быть более прибыльными.
• Сравнение инвестиций в квартиры и ГАБы. Обсуждалась ликвидность и доходность различных активов. Квартиры позиционировались как более массовый и понятный товар с лучшей ликвидностью, но меньшей доходностью. ГАБы рассматривались как инструмент для инвесторов с крупными суммами (100-150 млн рублей), позволяющий избежать необходимости покупки множества отдельных квартир. Отмечалось, что гаражи дают 15-18% годовых, но требуют значительного минимального вложения.

Какие фонды обсуждали

• ВИМ РД. Основной объект обсуждения. Инвесторы интересовались вероятностью продления или закрытия фонда, наличием сигналов от управляющей компании. Обсуждались сценарии развития и возможность перепродажи активов в другие фонды ВИМ. Один из участников купил небольшую сумму в этот фонд для самостоятельного изучения ситуации.
• АльфаКап «Арендный поток». Приводился как пример фонда, где при реализации активов при закрытии произошла потеря стоимости на 30%. Управляющая компания АльфаКап была охарактеризована как скомпрометировавшая свой имидж.
• СФН. Упоминался в контексте практики перепродажи активов в собственные же фонды.
• Парус. Обсуждались риски, связанные со складскими активами, включая риски прилётов, рост страховки и риск внешнего управления. Высказывались опасения относительно индексации выплат в течение года-двух.
• Авиум. Упоминался как фонд, не инвестирующий в ГАБы.
• Активо и SimpleEstate. Отмечалось, что эти компании работают со стрит-ритейлом.
• R4S и EC. Критиковались за предложение низкой доходности (10 лет окупаемости) неопытным инвесторам.

Вопросы без ответа

• Какой тикер у ВИМ РД на бирже Сбера?
• Какова вероятность продления или закрытия ВИМ РД и есть ли сигналы от управляющей компании?
• По каким признакам миноритарные инвесторы могут мониторить подготовку к перепродаже активов в собственные фонды?
• Как технически реализуется перепродажа активов между фондами одной управляющей компании и требуется ли допэмиссия паев?
• Какие конкретно ГАБы были приобретены фондами и почему выбор пал именно на эти объекты?