Диверсификация в ЗПИФ и флиппинг-стратегии — главные темы 6 сентября 2026

6 сентября инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали вопросы диверсификации портфеля, риски концентрированных инвестиций и новый тренд флиппинга на рынке фондов недвижимости.

Главные темы дня

• Диверсификация как защита от рисков. Участники дискутировали о необходимости минимум трёх объектов для снижения рисков. Один инвестор поделился опытом: его магазин простоял полтора года из-за перекрытия улицы, что привело к году без доходов при сохранении коммунальных платежей. Консенсус: ЗПИФ недвижимости с портфелем из 20 объектов обеспечивают лучшую защиту, чем единичный объект в собственности.
• Риски управления фондами. Обсуждалась проблема недобросовестного управления как дополнительного риска, которого нет при прямой собственности на недвижимость. Отмечено, что российский рынок ЗПИФ ещё слишком мал для полной нивелировки управленческих рисков через широкую диверсификацию.
• Проблемы с арендаторами. Инвесторы делились сложностями работы с мелкими арендатором и предлагали передавать управление профессиональным УК. Упоминалась схема с якорным арендатором и балансирующими объектами как более эффективный подход.
• Флиппинг как новый формат ЗПИФ. Значительная часть дня была посвящена обсуждению нового ЗПИФ «РВМ Флиппинг» с заявленной доходностью 25% годовых. Инвесторы интересовались источниками такой доходности и рисками. Отмечено, что это внебиржевой фонд для квалифицированных инвесторов с входным порогом в 1 миллион рублей. Возникли вопросы о целесообразности флиппинга как стратегии и реальности обещанных доходов.
• Структура портфеля и консервативность недвижимости. Дискуссия о том, что держать 100% в ЗПИФ недвижимости неадекватно, но если ЗПИФ составляют менее 50% портфеля, текущего количества управляющих компаний достаточно для диверсификации. Один участник выразил готовность держать 100% в фондах при условии расширения рынка качественных УК и типов недвижимости.
• Альтернативные инвестиции. В конце дня обсуждались акции (VTBR, GAZPROM, Сегежа, МАГНИТ) и облигации как альтернатива ЗПИФ, а также сравнение с другими фондами (ПИР с доходностью 60%, Ойл-ресурс, транс-АЗС).

Какие фонды обсуждали

• «РВМ Флиппинг» — новый ЗПИФ с заявленной доходностью 25% годовых. Для фонда был снят подкаст с Алексеем Володарским, где разбирались источники доходности и риски. Инвесторы скептически относились к реальности обещанных доходов и задавали вопросы о том, почему компания с активами более 200 млрд рублей фокусируется на флиппинге вместо традиционных типов недвижимости (складов, БЦ, ТЦ).
• Активо — упоминался в контексте опыта с флиппингом, но конкретных результатов не приводилось.
• ПИР (Партнёрство, Инвестиции, Развитие) — упоминался как альтернатива с доходностью 60%.

Вопросы без ответа

• Откуда именно берётся 25% годовых в «РВМ Флиппинг» — из рекламных проспектов или реальных расчётов?
• Почему фонд с активами 200+ млрд рублей выбрал стратегию флиппинга вместо традиционных типов недвижимости?
• Какова примерная цена хорошего ГАБ (гражданского жилого дома) и годовая прибыль от него?
• Как отслеживается результативность флиппинга у Активо?
• Почему контент о «РВМ Флиппинг» представлен только в видеоформате, без текстовых материалов?
• Может ли номинал фонда снизиться с 1 миллиона до 900 тысяч рублей, и где гарантии прибыльности?