Инвесторы ЗПИФ обсуждали стратегии выхода из складов и привлекательность новых фондов — 9 сентября 2026

9 сентября в чате инвесторов ЗПИФ недвижимости развернулось оживленное обсуждение текущей ситуации на рынке фондов, стратегий портфельного управления и перспектив различных активов. Участники делились опытом, анализировали доходности и обсуждали риски, связанные с геополитической ситуацией.

Главные темы дня

Выход из складских фондов и переориентация портфелей

Значительная часть дискуссии была посвящена стратегии выхода из складских ЗПИФ. Инвесторы отмечали, что многие закрывают позиции в складах, где видят риски, связанные с геополитической ситуацией. Один из участников поделился, что продал все склады с хорошей прибылью и переложился в LQDT, оставив только торговые центры и офисы. Другой инвестор указал, что сокращает складские позиции везде, где есть хоть какая-то прибыль, так как быстро выйти из убыточных позиций сложно. Участники обсуждали, что риски в складах значительны, и многие ищут возможность избавиться от таких активов без больших финансовых потерь.

Анализ фонда ПАРУС-ОЗН и влияние новостей на цены

Фонд ПАРУС-ОЗН привлек внимание инвесторов своим ростом с 7 096 до 8 342 рублей. Участники обсуждали причины такого движения, предполагая влияние переговоров и новостного фона. Один из инвесторов отметил, что вышел из фонда раньше времени, упустив прибыль, и признал, что «за панику приходится платить». Обсуждалось также, что рынок непредсказуем, и попытки угадать лучшую цену часто приводят к потерям.

Обсуждение нового фонда АКТИВО 24 и его характеристик

Значительное внимание уделялось новому фонду АКТИВО 24 со складом под Челябинском. Участники обсуждали его доходность, расположение объекта и риски. Отмечалось, что это маленький новый склад класса А с надежным арендатором, долгосрочным договором с индексацией и покупкой по себестоимости строительства. Однако некоторые инвесторы скептически относились к перспективам, указывая на риски, связанные с размером объекта и потенциальными высокими расходами на управление и обслуживание. Обсуждались также возможные дисконты при входе в фонд в зависимости от суммы инвестиции (от 2,5 млн до 400 млн рублей).

Налогообложение и сложности с облигациями

Участники обсуждали налог на материальную выгоду при покупке бумаг с дисконтом. Один инвестор привел пример, как спекуляции на облигациях могут привести к убыткам из-за налогообложения: при покупке актива за 10 рублей и продаже за 15 рублей 100 раз налог составит 1170 рублей при доходе всего 500 рублей. Также обсуждались сложности с путовыми офертами по облигациям РЖД, включая комиссии брокеров и сроки подачи документов.

Критика инвестиционного климата в России

Один из опытных участников выразил критическое мнение о российском рынке, отметив, что он не предназначен для инвесторов, а скорее для спекулянтов, трейдеров и инсайдеров. Участник указал, что стратегия «купил и сиди» не работает, так как рынок требует постоянного переосмысления подходов. Отмечалось, что доходности облигационных фондов за последние годы разочаровывают, а ЗПИФ торгуются по непривлекательным ценам.

Вопросы о жилом фонде XHOUSE

Несколько инвесторов поинтересовались, стоит ли сейчас покупать жилой фонд XHOUSE. Один из участников отметил, что цена сейчас высокая, но актив неплохой — выплаты маленькие, но инфляцию впитает, а риски дефолта близки к нулю. Минус в том, что у фонда есть дата закрытия, и непонятно, будут ли квартиры нормально стоить в момент продажи.

Какие фонды обсуждали

Инвесторы активно обсуждали несколько ЗПИФ недвижимости:

• ПАРУС-ОЗН — фонд привлек внимание своим ростом и стал предметом обсуждения о влиянии новостей на цены активов.
• АКТИВО 24 — новый фонд со складом под Челябинском, вызвавший оживленную дискуссию о доходности, рисках и возможных дисконтах при входе.
• ДВН — фонд рассматривался как потенциальный базовый актив в недвижимости с ожидаемым ростом выплат в 1,28 раза с января.
• XHOUSE — жилой фонд, по которому инвесторы задавали вопросы о целесообразности входа при текущих ценах.
• РД1, РД3 — фонды денежного рынка, упоминались в контексте диверсификации портфеля.
• Прочие фонды — участники упоминали АТРИУМ, НИНО, КРАС, ЗОЛЯ, АКЦЕНТ 4, АКЦЕНТ 5, АБ3 и другие, обсуждая их текущие позиции и стратегии управления.

Вопросы без ответа

• Как объяснить ожидание просадки по деньгам в 2029 году при одновременном росте процентных выплат в фондах?
• Какова реальная защищенность склада АКТИВО 24 под Челябинском от геополитических рисков?
• Как часто выплачиваются дивиденды в фонде АКТИВО 24 — ежемесячно или раз в год?
• Есть ли у инвесторов жизнеспособная стратегия для текущих условий российского рынка?
• Будут ли квартиры в фонде XHOUSE нормально стоить в момент закрытия фонда?