Инвесторы в ЗПИФ недвижимости обсуждали оценку активов и альтернативные активы — 12 сентября 2026

12 сентября в чате инвесторов ЗПИФ недвижимости развернулась оживленная дискуссия о хранении капитала, оценке имущества фондов и управлении портфелем перед выходными на Московской бирже.

Главные темы дня

• Золото как альтернатива цифровым активам. Участники обсуждали надежность физического золота в сравнении с криптовалютами и USDT. Один инвестор отметил, что золото используется в промышленности (электроника, контакты), и его синтез остается экономически нецелесообразным. Другие указали на практическое применение золота — от украшений (51% спроса) до центральных банков (11%). Обсуждалась возможность использования золотых цепочек как портативного хранилища стоимости при пересечении границ.
• Токенизированное золото как компромисс. Участники упомянули услугу Tezor по выпуску токенизированного золота с хранением в Швейцарии на условиях 1:1 и возможностью обмена на физическое золото. Отмечены преимущества: удобство хранения, хорошая ликвидность, малый спред и возможность брать займы под такой актив. Однако указано на ограничения для резидентов РФ по распоряжению активами.
• Стратегия накопления золота к пенсии. Обсуждалась математика пенсионного планирования: инвестор предложил копить по одной золотой монете ГПЗ на каждый месяц пенсионной жизни. При выходе на пенсию в 65 лет и средней продолжительности активной пенсионной жизни до 80 лет (15 лет × 12 месяцев = 180 монет) потребуется около 18 млн рублей. Золото рассматривалось как консервативный инструмент (рекомендовалось 10% портфеля), а не основной источник дохода.
• Проблемы оценки активов в фондах недвижимости. Участники обратили внимание на значительные расхождения в оценке одного фонда разными оценщиками — разница составила 29% (505 млн против 360 млн рублей). Обсуждалась практика досрочного гашения фондов со скидками к оценочной стоимости, что приводит к убыткам пайщиков.
• Практики управляющих компаний ЗПИФ. Инвесторы критиковали «Альфа-Капитал» за предполагаемые манипуляции с оценкой объектов: фонды позиционируются как 5-звездочные при запуске, но при продаже оказываются оценены ниже. Отмечалось, что новые фонды переводятся в УК «Активо Капитал», хотя связь между компаниями остается тесной. Компания «Парус» упоминалась как не заинтересованная в завышении оценок, так как не получает комиссии от стоимости активов.
• Налогообложение внебиржевых фондов. Обсуждалась специфика налога на материальную выгоду для фондов недвижимости, торгуемых на внебирже через Т-Инвестиции. Налог рассчитывается от момента покупки, а не от разницы между покупкой и продажей, что может привести к налогообложению даже при убыточных позициях.

Какие фонды обсуждали

• «Альфа-Капитал» Арендный 2 — критика за практику переоценки объектов и продажи со скидками к оценочной стоимости, что приводит к убыткам пайщиков.
• Фонды «ВТБ», «СФН» (Сбербанк Фонды Недвижимости), «Парус» — обсуждение различных подходов к управлению и оценке активов. Отмечено, что ВТБ и СФН имеют возможность продавать объекты своим же фондам.
• «Активо» (фонды под управлением УК «Активо Капитал») — упоминание связи с «Альфа-Капитал» и постепенного перевода старых фондов в УК «Активо Капитал».
• «Рентал» — позитивное упоминание удачного кейса закрытия фонда без дисконтов к оценке.
• Republic REDS — обсуждение покупки паев со скидкой на внебирже через Т-Инвестиции с упоминанием налога на материальную выгоду.
• ВИМ РД3 — упоминание появления фонда у брокера без торгов и стакана.

Вопросы без ответа

• Как инвесторам защитить себя от манипуляций с оценкой активов в фондах недвижимости?
• Какова вероятность досрочного гашения фондов «Парус» и других УК, и как это повлияет на доходность?
• Почему налоговые органы не решают проблему налогообложения материальной выги для внебиржевых фондов недвижимости?