Что обсуждали в чате «Все ЗПИФ» — 15 сентября 2026

15 сентября 2026 года инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали последствия повреждения складского объекта, вопросы страховки и восстановления имущества, а также более широкие темы доходности и рисков фондов недвижимости на фоне текущей экономической ситуации.

Главные темы дня

Повреждение склада и вопросы восстановления

Центральной темой обсуждения стало повреждение складского объекта, связанное с известным указом Президента. Участники дискутировали о том, восстанавливать ли объект и за счёт каких средств. Один из инвесторов высказал предположение, что восстановление будет осуществляться за счёт выплат с других объектов портфеля фонда, что займёт примерно полтора года. Другие участники отметили, что перед восстановлением потребуется разборка руин и вывоз мусора — приличные дополнительные расходы. Ожидается, что первые признаки влияния на выплаты проявятся уже в третьем квартале.

Страховка и размер возмещения

Инвесторы обсуждали недостаточность страховых выплат. Было отмечено, что страховая сумма обычно учитывает износ конструкций, что делает её недостаточной для полного восстановления по актуальным ценам. Кроме того, страховка не покрывает потерянные арендные платежи. Мнения разделились: одни считают, что даже при полной потере объект можно продать как площадку и найти новый объект, другие скептичны относительно возможности быстро найти хороший объект в хорошей локации.

Ограничения неквалифицированных ЗПИФов

Участники обсуждали правовые ограничения, которые накладываются на неквалифицированные ЗПИФ. Было уточнено, что для таких фондов возможны продажа остатков или ремонт повреждённого объекта, но редевелопмент и новое строительство запрещены. Возник вопрос о том, что именно считается «ремонтом» в отличие от «девелопмента» — однозначного ответа в чате не было дано.

Доходность ЗПИФов и премия за риск

Инвесторы обсуждали доходность фондов недвижимости, которая достигает 12–14% годовых. Менеджеры фондов указывают на то, что в «реальной недвижимости» капитализационные ставки уже близки к однозначным значениям, тогда как в ЗПИФах доходность выше — это рассматривается как премия за риск. Один участник отметил, что за последние 5 лет ставки выросли в три раза, что является масштабным кризисом. Другой указал на то, что недвижимость за 10 лет выросла в 4 раза, тогда как валюта за тот же период выросла только на 40%, что составляет примерно 4% годовых.

Статус ЗПИФов и сравнение с альтернативными инструментами

Один из участников выразил скептицизм относительно ЗПИФов, указав на их «мутный статус» в отличие от облигаций и физической недвижимости. По его мнению, пока этот статус не компенсируется повышенной доходностью, смысла в них нет. Также отмечено, что ЗПИФам не хватает истории и опыта преодоления масштабных кризисов. В качестве альтернатив упоминались ОФЗ в юанях (около 9% доходности) и евробонды крупных компаний.

Выплаты по фондам

Инвесторы обменялись информацией о поступлении выплат. Было подтверждено, что выплаты по фонду «Парус» пришли на различные платформы: на Сбер (вечером предыдущего дня), на БКС и ФИНАМ (вчера), на ВТБ (днём) и Сбер (вечером). Один участник попросил обзоры по сберовским фондам 3 и 7, которые были обещаны ранее.

Какие фонды обсуждали

В чате упоминались следующие ЗПИФ недвижимости:

• «Парус» — фонд, по которому инвесторы получили выплаты. Один участник держит четыре пая этого фонда и рассматривает его как консервативный актив.
• «Современный 7» — фонд, из которого один инвестор вышел после первых атак на Озон, хотя продолжает держать «Парус».
• «Озон Таганрог» — склад, который был повреждён. Участники обсуждали, входит ли он в какие-либо фонды СФН. Было уточнено, что это был не просто склад, а переборка (сортировочный центр), где обычно хранится минимум товара.
• «Альфа АП» — фонд, покупатели объектов которого упоминались в контексте доходности.
• «Грин флоу» — упоминался как пример не лучших практик на рынке ЗПИФов.
• «АДГ Group» — фонд, в отношении которого высказывались опасения относительно способности выполнять платежи банку и риска банкротства.
• Сберовские фонды 3 и 7 — по ним был запрос на обзоры.
• RU000A105GY0 — фонд, по которому был запрос на обзор.

Вопросы без ответа

• Какова точная степень повреждения склада Озон Таганрог и сроки его восстановления?
• Как именно будут распределены расходы на восстановление между пайщиками фонда?
• Какова точная сумма страховой выплаты и будет ли её достаточно для восстановления?
• Будут ли сделаны обзоры по сберовским фондам 3 и 7, как было обещано?
• Входит ли склад Озон Таганрог в какие-либо фонды СФН?