Что обсуждали в чате «Все ЗПИФ» — 22 сентября 2026

22 сентября 2026 года инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали перспективы строящихся объектов, вопросы ликвидности паев и риски инвестирования в офисные проекты. Основной фокус дискуссии сосредоточился на анализе доходности и реальных гарантиях для инвесторов.

Главные темы дня

• Доходность ЗПИФ на строящихся объектах и риски сроков сдачи. Участники обсуждали, что строящиеся проекты предлагают более высокую доходность, чем готовые объекты, но с отсрочкой выплат. Отмечалось, что большинство бизнес-центров сдаются с задержкой от полугода до года, при этом штрафные санкции по 214 ФЗ на них не распространяются. Один из участников рассчитал, что стройка с двухлетней отсрочкой выплат дает дополнительные 8 пунктов доходности, но подчеркнул необходимость дисконтирования и отсутствие гарантий своевременной сдачи.
• Анализ ЗПИФ «Авиум» и состояние строительства. Развернулась дискуссия о статусе проекта. Некоторые участники высказывали опасения о качестве объекта и конкуренции со стороны вновь строящихся проектов в этой локации. Другие участники, посетившие площадку, подтвердили активное ведение строительства. Обсуждалось, что «Авиум» обещает в 2029 году выплату в размере 10,70 руб. в месяц при цене размещения 850 руб., что соответствует 15,1% годовых.
• Проблемы ликвидности паев фондов недвижимости. Участники отмечали сложности с продажей паев на вторичном рынке. Один инвестор делился опытом продажи паев «Парус-ОЗН» в течение 1,5 года и необходимостью переноса позиций между счетами. Обсуждалось, что в некоторых фондах торги идут в узком диапазоне цен, что затрудняет выход из позиций.
• Сравнение доходности ЗПИФ с альтернативными инструментами. Один из участников провел сравнение ожидаемой доходности фондов недвижимости (17-18% годовых по IRR) с ОФЗ 26249 (16,1% к погашению), подчеркнув, что государственные облигации имеют близкую к деньгам ликвидность и существенно меньшие риски. Был поднят вопрос о справедливости премии всего в 1-1,5% за риск застройщика.
• Риски офисных проектов в условиях стагнации рынка. Обсуждалось, что продажи офисов более года находятся в стагнации. Участники отмечали, что упаковка офисных помещений в ЗПИФ может быть попыткой девелопера избавиться от неликвидного актива. Приводился пример, когда даже после ремонта офиса в Москва-Сити не удается найти арендатора.
• Вопросы доверия к застройщикам и управляющим компаниям. Участники критически обсуждали модель, при которой застройщик предлагает инвесторам участие в проекте. Поднимались вопросы о том, что происходит в случае непредвиденных ситуаций: если продажи не идут, если задерживается строительство, если банк требует выполнения плана, если подорожают стройматериалы. Отмечалось, что управляющие компании получат комиссию в любом случае, даже если проект не принесет прибыль.

Какие фонды обсуждали

• «Авиум» — строящийся бизнес-центр с обещанной доходностью 15,1% годовых с выплатами, начинающимися в 2029 году. Обсуждалась локация проекта, состояние строительства и конкуренция в районе.
• Symphony 34 — упоминался в контексте подкаста с директором по рыночным фондам АБ Капитал, где обсуждалась реальная доходность фонда.
• One Tower — новый фонд на небоскреб в Москва-Сити, также обсуждавшийся в подкасте.
• «Парус-ОЗН» и «Парус-НОРД» — фонды, в которых участники имели опыт продажи паев на вторичном рынке с проблемами ликвидности.
• ЗПИФ от УК «ОЗОН Управление Активами» — фонд недвижимости, который не смог завершить формирование.
• LQDT — упоминался как альтернатива с доходностью 14% при высокой ликвидности.
• Фонды MR Group — обсуждалась модель, при которой девелопер делится прибылью с инвесторами.
• Фонды на ЦОД — упоминались в контексте подкаста как отдельный класс активов.

Вопросы без ответа

• Какова вероятность задержки сдачи проектов и как это повлияет на доходность инвесторов?
• Почему премия за риск застройщика составляет всего 1-1,5% над государственными облигациями?
• Что произойдет с инвестициями, если банк потребует выполнения плана или заберет проект, как это случилось с жилым комплексом, который забрал Дом РФ?
• Как управляющие компании будут действовать в случае, если проект не принесет прибыль — будут ли они нести убытки вместе с инвесторами?
• Почему офисные помещения в проектах типа «Авиум» приобретены по 214 ФЗ и как это влияет на налоговые вычеты?