Офисные БЦ, доходность ЗПИФ и кадровые перестановки в логистике — 23 сентября 2026

23 сентября инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали проблемы офисного рынка, вопросы доходности фондов и кадровые изменения в крупных компаниях. Дискуссия выявила противоречия между заявленным дефицитом качественных офисных площадей и реальной ситуацией на рынке.

Главные темы дня

• Доходность и переоценка стоимости размещения. Инвесторы обсуждали расхождение между заявленной доходностью 15,1% через три года от цены 850 рублей и текущей ценой размещения 965 рублей. При расчёте средней доходности за 10 лет от цены размещения 965 рублей она составляет примерно 10,87% годовых, что значительно ниже ожидаемых показателей. Участники отметили, что такие показатели соответствуют доходности по другим инструментам и ставят под вопрос целесообразность инвестирования в фонд недвижимости на текущих условиях.
• Проблема простоя офисных площадей и ремонта. Инвесторы указали на парадокс рынка: несмотря на заявленный дефицит офисов класса А и А+, крупные бизнес-центры стоят пустыми годами. Примеры включают БЦ Тесла (уже третий год в бетоне), БЦ Академик на Калужской и объекты от застройщика Стоун. Участники отметили, что крупные арендаторы требуют ремонт под себя, но собственники не готовы его финансировать, опасаясь убытков.
• Экономика ремонта и потери доходов пайщиков. Обсуждалось, что период ремонта под нового арендатора может длиться от 6 до 9 месяцев, а иногда и год. В это время арендатор не платит за помещение, однако расходы на содержание здания продолжают нести. Инвесторы отметили, что в финмодель фондов недвижимости заложены такие простои, но резервы для их покрытия не зарезервированы. Потери доходов пайщиков в этот период неизбежны.
• Различие между классами офисов и сегментами рынка. Участники разделили офисный рынок на две категории: премиум-класс (А и А+) с требованием полного ремонта под арендатора и более низкие классы, где ремонт переходит между арендаторами с минимальными обновлениями. Отмечено, что дефицит касается именно арендаторов высокого класса, а не самих площадей.
• Маркетинг и реальность рынка. Инвесторы выразили скептицизм по поводу маркетинговых заявлений о дефиците офисных площадей. Один участник заметил противоречие: если дефицит действительно существует, почему крупные БЦ стоят пустыми? Вывод: проблема не в количестве площадей, а в отсутствии платёжеспособных арендаторов на приемлемых условиях.
• Кадровые изменения в крупных компаниях. Обсуждались новые назначения генеральных директоров в крупных компаниях. В FM Logistic пост гендиректора занял Евгений Ненашев. Новыми руководителями также стали Илья Бердников в «Ашане» и Денис Исаев в «Лемана ПРО». Инвесторы отметили, что в логистической компании изменения коснулись только позиции гендиректора, тогда как бывший руководитель остался исполнительным директором.

Какие фонды обсуждали

Инвесторы обсуждали ЗПИФ недвижимости, ориентированные на офисные площади, но конкретные названия фондов в переписке не упоминались. Обсуждение касалось общих проблем офисных фондов недвижимости, включая вопросы доходности, простоя площадей и финансирования ремонта. Упоминался также фонд «Рентал», по документам которого доходность с момента IPO составляет 15,98%, и высказывались опасения, что если ротация объектов не приведёт доходность к уровню 20-21%, это может стать началом конца для публичных строительных ЗПИФ.

Вопросы без ответа

• Как фонды недвижимости планируют покрывать потери доходов пайщиков во время простоя офисных площадей на ремонт?
• Будут ли собраны средства на строительство коробки объектов при текущих показателях доходности?
• Какие конкретные меры предпринимают застройщики для привлечения арендаторов класса А+ в условиях текущего рынка?