Налоги на ЗПИФ и инвестиционные стратегии — главные темы чата 25 сентября 2026

25 сентября 2026 года инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали налоговые инициативы Минфина и их потенциальное влияние на доходность фондов, а также делились опытом инвестирования в недвижимость с использованием льготной ипотеки.

Главные темы дня

• Налоговые инициативы Минфина по ПИФам. Участники обсуждали проект закона о введении налога на прибыль для паевых инвестиционных фондов по ставке 15% на пассивные доходы. Согласно информации с сайта Интерфакса, инициатива касается закрытых и интервальных фондов, предназначенных для квалифицированных инвесторов. Минфин предложил обязать ПИФы платить налог, при этом уплаченная сумма будет зачитываться при налогообложении пайщиков. Президент НАУФОР Алексей Тимофеев предложил решать проблему налоговой оптимизации через работу с ФНС, а не ужесточением налоговой нагрузки.
• Влияние налогов на ЗПИФ недвижимости. Инвесторы разбирались, как новые налоги коснутся фондов недвижимости. Большинство участников согласились, что большинство ЗПИФ недвижимости не должны быть затронуты, так как используют базовый вариант с распределением по шкале, которая касается только фондов с доходом свыше 500 тысяч рублей в месяц пассива. Однако некоторые высказывали опасения о двойном налогообложении: сначала налог на прибыль фонда с арендных платежей, затем НДФЛ при выплате инвестору. Участники отмечали, что выплаты могут уменьшиться на 2% для инвесторов с НДФЛ 13%, тогда как для тех, у кого ставка 15%, выплаты останутся неизменными.
• Позиция Центрального банка по налогам. Позже в чате появилась информация о том, что ЦБ предложил исключить из новых налогов «открытые и рыночные» паевые инвестфонды. Первый зампред ЦБ Чистюхин указал, что повышение НДФЛ должно быть направлено на тех, кто использует ПИФ как инструмент налоговой оптимизации. Участники отметили, что слово «рыночные» в этом контексте вселяет некоторую надежду на исключение ЗПИФ недвижимости из новых налоговых требований.
• Инвестирование в недвижимость с использованием ипотеки. Значительная часть обсуждения была посвящена стратегиям покупки квартир для детей с использованием льготной ипотеки и последующей сдачей в аренду. Инвесторы обменивались опытом: один участник рассказал о покупке квартиры в Москве на станции метро ЗИЛ за 18,2 млн рублей (плюс 1 млн на приведение в порядок) с собственными вложениями 7,2 млн и льготной ипотекой 12 млн. Квартира сдаётся за 90 тысяч рублей в месяц. Другие участники критически оценивали рентабельность такой схемы, указывая на высокие расходы (коммунальные услуги, налоги, страховка, амортизация), которые снижают чистый доход до минимума.
• Отсутствие индексации на инфляцию. Один из участников отметил, что главная проблема ЗПИФ недвижимости — это отсутствие индексации на инфляцию, что снижает реальную доходность инвестиций.
• Технические вопросы по выплатам и отслеживанию. В начале дня обсуждалась идея добавления функции отслеживания выплат на сайт фонда. Участники также обменивались информацией о способах проверки статуса выплат через сайт НРД и Интерфакса, а также уточняли сроки дивотсечки по фондам СБЕРА.

Какие фонды обсуждали

• Парус-СБЛ. Фонд обсуждался в контексте недавних изменений. Один участник предупредил других о необходимости посмотреть видео об изменениях в фонде перед инвестированием. Другой отметил, что фонд имел худшую доходность, провёл ряд мероприятий по улучшению, но остался складом с одной из самых низких доходностей. Было упомянуто, что фонд теперь является монофондом Озона, что добавило рисков. Однако некоторые участники выражали надежду, что доходность улучшится, когда пайщики узнают о новом арендаторе.
• Макс. Фонд упоминался в контексте комментария ЦБ о фондах без выплат и открытых фондах, которые могут быть исключены из новых налоговых требований.
• Фонды Паруса. Управляющая компания Парус упоминалась в контексте обсуждения налоговых изменений и возможности увеличения распределений пайщикам. Также была информация о том, что Парус рассматривает возможность повышения арендных платежей в следующем году с учётом новых страховок, но явного повышения, как планировалось, скорее всего, не будет.

Вопросы без ответа

• Как именно новые налоговые инициативы Минфина будут реализованы на практике и какие будут исключения для различных типов ЗПИФ недвижимости?
• Будут ли открытые и рыночные ЗПИФ недвижимости исключены из новых налоговых требований, как предложил ЦБ?
• Какова реальная рентабельность инвестирования в недвижимость под сдачу в аренду с учётом всех расходов и налогов в текущих условиях?
• Будут ли управляющие компании ЗПИФ повышать арендные платежи в следующем году, несмотря на новые налоговые требования?