Инвесторы ЗПИФ обсуждали страхование имущества и налоговые изменения — 26 сентября 2026

В чате инвесторов в ЗПИФ недвижимости развернулось активное обсуждение актуальных проблем, связанных с изменениями условий страхования имущества в фондах и новыми налоговыми правилами. Участники делились информацией о пересмотре договоров страхования и возможных последствиях для доходности инвестиций.

Главные темы дня

• Пересмотр условий страхования в фондах недвижимости. Управляющие компании обновили договоры страхования, однако условия становятся менее выгодными для инвесторов. Участники отмечали, что ранее позиционировалось полное страхование оценки имущества и денежного потока, но в новых договорах появились существенные ограничения. Особое внимание уделялось тому, что максимальный размер страховых выплат значительно ниже стоимости имущества, и получение даже этой суммы может потребовать значительных усилий. Также отмечалось, что выплаты не предусмотрены при страховых случаях, связанных с терроризмом.
• Сроки введения новых условий страхования. Участники обсуждали информацию о том, что управляющие компании спешили заключить новые договоры до октября, что указывает на предстоящее значительное ухудшение условий страхования. Для фонда «Норд» процесс обновления договоров всё ещё находился в процессе на момент обсуждения.
• Налоговые изменения и единая налоговая база. Инвесторы обсуждали введение единой налоговой базы для активных и пассивных доходов, а также рост налоговых ставок. Возник вопрос о том, будут ли облагаться налогом страховые выплаты и можно ли будет использовать индивидуальные инвестиционные счета (ИИС) для компенсации налогов на доходы от ЗПИФ недвижимости. Однако участники отметили, что практики применения новых правил пока не существует.
• Проблема со сгоревшим складом в фонде АБ7. Участники затрагивали вопрос о страховом возмещении за повреждённое имущество и неопределённость с суммами выплат. Обсуждалась вероятность того, что реальные выплаты будут ниже максимально заявленных размеров, и возможность восстановления имущества в течение года.
• Рост затрат управляющих компаний. Отмечалось, что затраты УК будут расти из-за необходимости обновления учётной политики и других административных мер, связанных с изменениями в налоговом законодательстве.
• Сложность взаимодействия со страховыми компаниями. Участники обсуждали типичную практику страховых компаний по затягиванию выплат и максимизации документооборота для минимизации выплачиваемых сумм. Высказывались опасения, что получение страховых выплат потребует длительных переговоров и возможных судебных разбирательств.

Какие фонды обсуждали

• Фонд АБ7 — обсуждался в контексте проблемы со сгоревшим складом и неопределённостью со страховыми выплатами.
• Фонд «Норд» — упоминался как фонд, для которого процесс обновления договоров страхования всё ещё продолжался, и отмечалось, что условия страхования в этом фонде особенно неблагоприятны.
• Биржевые ЗПИФ недвижимости в целом — участники обсуждали возможность лоббирования управляющими компаниями интересов ЗПИФ перед Минфином для защиты от неблагоприятных налоговых изменений.

Вопросы без ответа

• Будут ли страховые выплаты облагаться налогом на доходы физических лиц по новым правилам единой налоговой базы?
• Возможно ли использование ИИС для компенсации налогов на доходы от ЗПИФ недвижимости при новой системе налогообложения?
• Какова точная схема налогообложения арендных платежей — будут ли они облагаться налогом дважды (на уровне управляющей компании и на уровне инвестора)?
• Какова вероятность получения полного размера страховых выплат по новым договорам, учитывая практику страховых компаний?