Что обсуждали в чате «Все ЗПИФ» — 27 сентября 2026

27 сентября в чате инвесторов в ЗПИФ недвижимости развернулась оживлённая дискуссия сразу по нескольким актуальным темам: от статуса квалифицированного инвестора и процедуры его получения до налоговых нововведений в сфере фондов недвижимости и ситуации на рынке складских активов.

Главные темы дня

• Получение статуса квалифицированного инвестора через экзамен Мосбиржи. Участники обсуждали новый способ получения статуса квала через платформу Финуслуг. Экзамен стоит 8 тысяч рублей, проводится онлайн с прокторингом (включённая камера, захват экрана, запись звука) в течение часа. Из 500 вопросов предлагается 50, для сдачи нужно ответить правильно минимум на 35. После успешной сдачи выдаётся инвестиционный сертификат Мосбиржи, который затем загружается брокеру для принятия решения. Перед экзаменом рекомендуется внимательно изучить требования в PDF-документе, так как нарушения прокторинга (например, недостаточное освещение) могут привести к отказу.
• Признание статуса квала разными брокерами. Развернулась дискуссия о том, признают ли крупные брокеры (Сбер, ВТБ, Финам, БКС) статус квалифицированного инвестора, полученный в других организациях. Мнения участников разошлись: одни утверждали, что каждый брокер требует собственного оформления статуса, другие делились опытом успешного получения квала по выпискам и отчётам от других брокеров. По закону статус должен признаваться по установленным критериям независимо от того, где он был получен. Участники отмечали, что Сбер и ВТБ с прошлого года принимают отчёты по торговому обороту за последние четыре полных квартала, в том числе из платформы Т-Банка.
• Возможность приобретения паев ЗПИФ физическим лицом как ИП. Инвестор задал вопрос о том, может ли физическое лицо в статусе ИП приобретать паи ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов без получения статуса квала, аналогично тому, как это работает на краудлендинг-площадках (где ИП может вкладывать любую сумму, а физлицо без квала — только 600 тысяч в год). Однозначного ответа в чате получено не было.
• Налоговые нововведения для ЗПИФ. Участники обсуждали планируемый 15-процентный налог на доходы фондов недвижимости. Возникла неясность: будет ли налог взиматься с арендных платежей, поступающих в фонд, или с выплат пайщикам. Высказывались опасения о двойном налогообложении, так как управляющая компания уже платит налог на прибыль от управления. Участники пришли к выводу, что спешить с выводами не стоит — лучше дождаться конца октября — начала ноября, когда будет доступен текст законопроекта после первого чтения, и тогда станет ясна реальная картина налогообложения с 1 января.
• Ситуация на рынке складских активов. Инвесторы обсуждали динамику складского сегмента. Один участник отметил, что уже закрыл позиции в начале августа и перешёл в фонд денежного рынка. Другой высказал оптимизм, полагая, что пик военных рисков и негативный фон по налогам уже пройдены, и полностью вложил кэш на всех брокерских счётах. Третий делился опытом покупки акций Нино по цене 580–600 рублей с закрытием позиций около 660 рублей, но отметил, что риски на складском рынке остаются даже с учётом страховых премий.
• Вопрос о рекультивации земельного участка. В начале дня участник поднял вопрос о статусе рекультивации земельного участка, где его знакомый собирался приобрести квартиру. Было уточнено, что рекультивация заявлена, но не проведена.

Вопросы без ответа

• Может ли физическое лицо в статусе ИП приобретать паи ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов без получения статуса квала?
• Будет ли 15-процентный налог взиматься с арендных платежей, поступающих в ЗПИФ, или с выплат пайщикам, и как это повлияет на двойное налогообложение?
• Какие конкретные критерии будут использоваться при применении налога на прибыль ЗПИФ с 1 января 2027 года?