Инвесторы ЗПИФ недвижимости спорили о модели «Рентал ПРО» и налогах — 28 сентября 2026

28 сентября в чате инвесторов ЗПИФ недвижимости развернулась активная дискуссия о моделях фондов, доходности и перспективах рынка. Основной фокус обсуждения сосредоточился на фонде «Рентал ПРО» и его инвестиционной модели, а также на вопросах налогообложения в секторе.

Главные темы дня

• Модель «Рентал ПРО» и распределение прибыли. Участники спорили о том, насколько справедливо распределяется маржа между фондом и застройщиком. Одна сторона утверждала, что девелопер забирает всю маржу, другая приводила данные о выплатах пайщикам: по итогам четырёх ротаций выплачено более 2 млрд рублей при стоимости чистых активов (СЧА) фонда 25,8 млрд рублей. Фонд получает прибыль от продажи объектов и распределяет её в полном объёме между пайщиками.
• Снижение цены паев и репутация фонда. Инвесторы отмечали устойчивый негативный тренд котировок «Рентал ПРО» на протяжении года, несмотря на ожидаемые выплаты и завершение строительства объектов. Один участник назвал фонд «скам», указав на минус 10% по телу портфеля жены при условии реинвеста. Другие видели причину в выходе инвесторов после получения итоговых выплат за 2025 год.
• Критика модели как кредитования застройщика. Участники обсуждали, является ли «Рентал ПРО» настоящим фондом недвижимости. Критики утверждали, что это по сути кредитование аффилированного застройщика под ставку ниже рыночной, а не владение готовыми сдающимися в аренду активами. Указывалось на противоречие между обещаниями на старте (активы под сдачу в аренду) и реальностью (спекуляции на ротациях объектов).
• Сравнение доходности и альтернативы. Обсуждалась доходность ЗПИФ недвижимости в диапазоне 10–12% годовых, а также различие между IRR (17–18%) и прямыми годовыми показателями. Инвесторы сравнивали фонды Паруса (склады с индексацией арендной ставки), облигации застройщиков (16–22% доходность) и государственные облигации (ОФЗ под 16,2%).
• Вопросы о сроках продажи ЦОДов и повышении доходности. Участники требовали информации о сроках реализации центров обработки данных, ожидаемых повышениях выплат и причинах отсутствия роста арендных ставок на складах, несмотря на сокращение предложения (пожары на складах).
• Налогообложение ЗПИФ и перспективы рынка. Обсуждались введение налогов на ЗПИФ, перспективы выпуска новых биржевых фондов, а также планы государства по выпуску ОФЗ на 7,7 трлн рублей в 2027 году (примерно 53 тыс. рублей на жителя). Поднимались вопросы о НДФЛ при сдаче недвижимости в аренду и налоговых льготах.

Какие фонды обсуждали

• «Рентал ПРО» — основной предмет дискуссии. Обсуждались его финансовые результаты, модель работы, динамика цены паев и критика инвестиционного подхода.
• Фонды Паруса — упоминались как альтернатива с более традиционной моделью (склады, индексация арендной ставки). Инвесторы ссылались на них как на пример фондов с реальными активами недвижимости.
• «Парус СберЛогистика» — упоминался в контексте успешной переиндексации арендной ставки и перекладывания страховки на арендатора.
• «Парус НиНо» — один инвестор сожалел о недостаточном объёме покупок на обвале этого фонда.
• Облигации застройщиков — обсуждались как альтернатива ЗПИФ с доходностью 16–22% (ЛСР, Глоракс, Самолёт, АПРИ, СЭТЛА).

Вопросы без ответа

• Когда произойдёт продажа ЦОДов и какова будет величина повышенных выплат?
• Почему цена паев «Рентал ПРО» продолжает снижаться несмотря на ожидаемые события?
• Будут ли выпускаться новые биржевые ЗПИФ недвижимости после введения налогов на фонды?
• Какие конкретные планы у управляющей компании по повышению доходности и расширению портфеля активов вне зон риска?