Налоговые изменения для ЗПИФов и проблемы с выплатами — 1 октября 2026

1 октября 2026 года инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали два ключевых вопроса: предложенные изменения в налоговое законодательство для фондов и текущие проблемы с выплатами по уже существующим фондам. Дискуссия выявила серьёзные опасения относительно будущей доходности инвестиций.

Главные темы дня

• Налоговый законопроект 617-9 и его влияние на доходность ЗПИФов. Участники обсуждали внесённый в Госдуму законопроект, предусматривающий введение налога на прибыль для квалифицированных ПИФов. Ключевой вопрос — будут ли расходы фондов вычитаться из налоговой базы. Один из участников провёл детальный анализ текста законопроекта (страница 113 PDF), указав, что в специальном определении налоговой прибыли для ПИФов отсутствует формулировка об уменьшении доходов на расходы, в отличие от общего правила для российских организаций. Это может означать налогообложение арендного дохода без вычета расходов на эксплуатацию, комиссий и процентов. По предварительным расчётам, такой сценарий может снизить дивиденды инвесторов примерно на 6%. Однако участники подчеркнули, что окончательная редакция законопроекта ещё не принята, и точные формулировки могут измениться.
• Различие налогообложения при прямом владении имуществом и через ООО. Обсуждалась возможность переоформления имущества фондов через ООО-посредников. Если имущество находится в ООО, налог на прибыль уже платится там с учётом расходов, что исключает дополнительное налоговое бремя. Однако участники отметили, что ставка налога на прибыль в ООО составляет 25%, тогда как в ЗПИФ по новому проекту предусмотрена ставка 15%, которая затем вычитается из НДФЛ инвесторов. Это делает прямое владение имуществом в фонде потенциально более выгодным, несмотря на новые налоги.
• Влияние налоговых изменений на стоимость паев и поведение инвесторов. Один из участников указал, что уже продал свои паи в ожидании снижения стоимости фондов на фоне налоговых изменений. Другие участники обсуждали, что биржевая цена паев отражает будущую доходность, а не текущий момент, поэтому снижение доходности должно привести к падению цены пая. Однако отмечалась низкая ликвидность рынка ЗПИФов, что затрудняет торговлю и может привести к более значительным перепадам цены, чем обоснованно фундаментальными показателями.
• Сроки введения налога и формирование резервов. Участники обсуждали, что налог на прибыль, если будет принят, начнёт действовать с 2027 года, но платиться будет в 2028 году. Однако управляющие компании фондов должны формировать резервы под будущие налоговые платежи уже с начала года, что может привести к снижению дивидендов инвесторам уже с января 2027 года. Один из участников уточнил, что налоги платятся поквартально, что ускоряет процесс формирования резервов.
• Проблемы с открытием лицевых счётов и задержки выплат. Обсуждалась ситуация с одним из фондов, где управляющей компанией является Активо (а не Альфа, как в других фондах). По информации участников, фонд собрал деньги, но не торгуется на бирже и не опубликовал информацию о выплатах. Официальная версия — задержки с открытием лицевых счётов. Ожидается, что в октябре фонд выплатит доход за 2,5 месяца. Не все паи фонда ещё проданы.
• Вопрос о создании новых ЗПИФов после 2027 года. Участники обсуждали, будут ли создаваться новые фонды недвижимости с 1 января 2027 года на фоне налоговых изменений. Мнения разделились: одни считают, что новые фонды всё равно будут создаваться, так как недвижимость останется нужна, а налоговые издержки будут переложены на арендаторов; другие выражали неуверенность.

Какие фонды обсуждали

Участники упоминали фонд, управляемый компанией Активо, который отличается от других фондов (где управляющей компанией является Альфа). Этот фонд находится на этапе формирования: собраны деньги, но паи ещё полностью не проданы, и возникают задержки с открытием лицевых счётов.

Вопросы без ответа

• Будут ли расходы фондов (на эксплуатацию, комиссии, проценты) вычитаться из налоговой базы при расчёте налога на прибыль для ЗПИФов в окончательной редакции законопроекта?
• Можно ли в фонде зачесть уплаченный в ООО-посреднике налог на прибыль при расчёте налогов фонда?
• Будут ли созданы новые ЗПИФ недвижимости после введения налоговых изменений с 1 января 2027 года?
• Когда откроются лицевые счета и начнутся выплаты по фонду с управляющей компанией Активо?