Налоги на ЗПИФ и имущество маркетплейсов — главные темы в чате инвесторов

2 октября 2026 года инвесторы в ЗПИФ недвижимости активно обсуждали налоговые инициативы, влияющие на рынок фондов, а также изменения в налогообложении имущества. В центре внимания оказались предложения по налогам на пассивные доходы и вопросы структурирования инвестиций через различные схемы владения.

Главные темы дня

• Налог на пассивные доходы для квалифицированных инвесторов. НАУФОР направила возражения в Минфин и Банк России против планируемого введения налога на пассивные доходы, получаемые при управлении закрытыми и интервальными ПИФами для квалифицированных инвесторов. Участники обсуждали, что инициатива была направлена против налогообложения нетрудовых доходов, но под раздачу попали обычные инвесторы. Отмечалось, что принятие этих норм планируется до начала декабря, оставляя два месяца на обсуждения. Из более чем 2,5 тысяч ЗПИФ в России только около 95 торгуются на бирже, что может быть использовано как аргумент в пользу того, что налоговые изменения коснутся незначительной части рынка.
• Различия в налогообложении при прямом владении и владении через ООО. Инвесторы обсуждали изменения в налоговых ставках для фондов недвижимости. Для владения через ООО изменений нет, однако для прямого владения ситуация иная. Отмечалось, что половина фондов уже давно работали с ООО и выплачивали пайщикам за вычетом 13% НДФЛ, а теперь будут выплачивать за вычетом 15%, что приводит к потере 2% на выплатах. Упоминалось, что большинство фондов с прямым владением структурированы через ООО.
• Налогообложение пунктов выдачи заказов маркетплейсов. Согласно поправкам в Налоговый кодекс, внесённым в Госдуму, пункты выдачи заказов (ПВЗ) маркетплейсов будут облагаться налогом на имущество так же, как торговые центры и офисы — исходя из кадастровой стоимости. Сейчас по кадастровой стоимости облагаются торговые и деловые центры, офисы, магазины, общепит и бытовое обслуживание, но ПВЗ отдельно не упоминались. Участники оценили это как выравнивание условий, хотя отметили, что рост налогов со временем отражается в цене для конечных потребителей.
• Проблемы с выводом средств через ИИС. Возник вопрос о возможности вывода выплат от ЗПИФ, приобретённых через ИИС третьего типа, на банковский счёт. Участники уточняли, что выплаты могут отличаться от дивидендов в контексте налогового законодательства.
• Возможность раскваливания фондов. Обсуждалось, что управляющим компаниям может быть стимул переводить квалифицированные фонды в статус неквалифицированных для избежания налогообложения. Однако отмечалось, что раскваливание требует определённой отчётности, закрытия кредитов и других административных процедур.
• Разногласия между регуляторами. Участники указывали на различие во взглядах между Минфином и Налоговым ведомством с одной стороны и Банком России и биржевыми ведомствами с другой. Отмечалось, что сбор доказательной базы для дифференцированного подхода — трудоёмкий и долгий процесс, поэтому было решено применить единый подход ко всем.

Какие фонды обсуждали

В обсуждении упоминались фонды недвижимости, структурированные через управляющую компанию «Парус». Конкретно названы фонды с прямым владением: ЗОЛЯ, ЛОГ, КРАС, ОЗН. Также отмечалось, что примерно 90% фондов с прямым владением структурированы через ООО.

Вопросы без ответа

• Будет ли достаточно аргумента о малой доле биржевых ЗПИФ (95 из 2,5 тысяч) для изменения позиции регуляторов по налоговым инициативам?
• Как именно будут классифицироваться выплаты от ЗПИФ при выводе средств через ИИС третьего типа и какие налоговые последствия это повлечёт?
• Какие практические шаги предпримут управляющие компании в ответ на налоговые изменения?