Неделя в чате: 27.07–02.08.2026

Атаки на логистические объекты и влияние на фонды недвижимости

Главной темой недели стали атаки на логистические объекты и их последствия для инвесторов ЗПИФ. Инвесторы внимательно отслеживали каждый инцидент, включая пожар на складе логистической компании в Коледино под Подольском, где снаряд попал в соседний склад вместо предполагаемых объектов Wildberries. Последовала серия целенаправленных ударов по складам маркетплейсов.

Озон существенно повысил тарифы на страхование товаров от атак беспилотников — с 0,35% до 1,15% в день от стоимости товаров, что в годовом выражении означает потенциальный убыток около 4,19%. Wildberries срочно ищет склады в Казахстане, однако российские владельцы отказываются сотрудничать из-за высоких рисков. Логистические сложности при организации доставки из Казахстана могут привести к росту сроков и стоимости обработки.

Инвесторы обсуждали стратегии защиты портфеля. Один из участников поделился, что оставляет в портфеле только объекты в Зауралье, бизнес-центры, торговые центры и ЦОДы, избегая логистических объектов в зоне риска. Выдвигалась гипотеза, что старые склады класса C и D с железобетонными перекрытиями могут подорожать благодаря повышенному спросу на более защищённые объекты.

Состояние рынка ЗПИФ недвижимости по итогам первой половины года

По обзору Паруса, рынок вырос до 1,04 триллиона рублей совокупной чистой стоимости активов с темпами роста на уровне прошлого года. Доля квалифицированных фондов впервые достигла 50%. Средний чек для неквалифицированных инвесторов составил 1,8 млн рублей, для квалифицированных — 5,5 млн рублей.

Лидеры по росту совокупной чистой стоимости активов:

• Парус (фонды НиНо и МВ) — добавили 60,2 млрд рублей
• ВИМ Сбережения (фонды РД3 и ВИМ Недвижимость) — добавили 35,4 млрд рублей
• СФН (фонды Современный 8 и СКН3) — добавили 29,7 млрд рублей

Склады остаются лидирующим сектором с 39% всех активов. Денежные средства, депозиты и ОФЗ составляют 16,4% активов фондов — 170 млрд рублей, что значительно выше показателя года назад в 9,2%. Количество пайщиков достигло 382,6 тысячи.

Средние комиссии управляющих компаний по рынку:

• За управление: 1–2% от совокупной чистой стоимости активов
• За результат: 3–10%
• За прекращение: 0,5–3%
• За инфраструктуру: 0,2–2,5%

Проблемы коммерческой недвижимости и нестабильность инвестиционного климата

Инвесторы отмечали, что темпы разрушения складской недвижимости европейской части России достигли критических значений. Поднимались вопросы о масштабах потерь среди продавцов и индивидуальных предпринимателей, использующих эту инфраструктуру. Прогнозировались волны банкротств в ближайшее время.

Развернулась дискуссия о целесообразности долгосрочных инвестиций в российские активы. Один из участников привёл аргумент о том, что долгосрочные инвестиции — не для России. Обсуждалось, что национальная валюта подвержена резким колебаниям, условия для долгосрочных стратегий отсутствуют, а инвестиционный климат остаётся нестабильным. Участники сходились во мнении, что в текущих условиях стратегия сместилась с «заработать» на «сохранить».

Альтернативные инвестиционные инструменты

Значительное внимание уделялось облигациям и ЗПИФ на их основе. Участники спорили о защитных свойствах различных типов облигаций. Рекомендовались фонды облигаций с держанием до погашения как более стабильный вариант. Упоминались конкретные фонды: AMFL, BOND, OBLG, GOOD, BNDA, BNDB, BNDC.

При текущих ставках ОФЗ под 15–16% на десять лет с возможностью использования индивидуального инвестиционного счёта они выглядят конкурентными по доходности. Обсуждались также стратегии работы с опционами для генерации дополнительного дохода, однако подчёркивалась высокая сложность и рискованность таких стратегий.

Кладовки как альтернативный инвестиционный актив

Значительную часть недели занимало обсуждение инвестиций в кладовки в жилых комплексах. Участники анализировали экономику такого бизнеса: стоимость кладовок в новых жилых комплексах в Казани — 101 тыс. рублей за квадратный метр против 200 тыс. за жилую площадь, потенциальная доходность примерно 1000 рублей в месяц за метр, сроки окупаемости около десяти лет.

Обсуждались варианты сдачи кладовок под стрит-ритейл — кофейни, аптеки, пункты выдачи заказов. Один инвестор поделился опытом покупки четырёх кладовок в ПИК за 2,6 млн рублей с рассрочкой.

Участники сравнивали самостоятельное управление портфелем кладовок с инвестициями через фонды недвижимости. Один участник рассчитал, что сто кладовок по шесть квадратных метров каждая с арендой 1000 рублей за квадратный метр могут генерировать базовый денежный поток около 600 тыс. рублей в месяц, но требуют значительных трудозатрат на администрирование. Участники согласились, что такой масштаб требует создания собственной управляющей компании и превращается в полноценный операционный бизнес.

Сравнение фондов недвижимости с прямым владением жилой недвижимостью

Участники сравнивали доходность и риски. Фонды жилой недвижимости предлагают меньшую доходность и требуют работы с арендаторами, но имеют меньший риск полного обнуления по сравнению со складскими фондами.

Развернулось подробное обсуждение операционных сложностей при сдаче квартир. Типичные проблемы включают: нарушение графика платежей арендаторами, конфликты из-за шума, поломки коммуникаций, повреждения имущества, выход из строя бытовой техники, затопления от соседей. Один инвестор указал, что при учёте амортизации, ремонтов и затрат времени сдача жилья часто работает в минус. При передаче под управление доходность снижается примерно до 3% годовых.

Обсуждались практические подходы к минимизации рисков: тщательный отбор арендаторов по документам и уровню зарплат, регулярные проверки, прописание в договоре права собственника на инспекции, предварительная замена оборудования каждые пять лет.

Обновления платформы vsezpif.ru и текущие портфельные стратегии

На сайте добавили функцию импорта портфеля из отчётов брокеров — все сделки загружаются автоматически. Участники просили добавить сортировку по управляющим компаниям в алфавитном порядке. По части фондов в таблицу загрузили финмодели, планы действия управляющих, оценки и отчёты.

Инвесторы обсуждали текущие покупки: Акцент 5 усреднили, Арендный бизнес 3 взяли со скидкой, упоминались РД 1, ЗОЛЯ, Соврбиз 7, LQDT. Один участник поделился стратегией использования фондов вместо облигаций при ипотечных ставках 3,5–5%.

Риски и сомнения в прозрачности управляющих компаний

Инвесторы выражали беспокойство по поводу честности управляющих компаний, особенно в контексте новых проектов. Обсуждалась схема, когда управляющая компания вносит идею и участок (20–30% стоимости проекта), а остальное финансируют пайщики. Один участник спросил о защите от ситуаций, когда на продолжение стройки требуется дополнительно 30% денег. Ответ был саркастичным: защита называется «честное слово».

Также обсуждалась ситуация с фондом Парус и возможным расквалом. Инвестор раскритиковал действия управляющей компании: на официальном канале они говорили о максимально долгом владении фондами, но затем провели голосование о расквале, объяснив это просто опросом мнения.