Неделя в чате: 10.08–16.08.2026

Влияние пожаров на логистический рынок

На этой неделе инвесторы активно обсуждали последствия пожаров на складские объекты в Воронежской области для всего сегмента логистической недвижимости. Мнения участников разделились на две позиции.

Первая группа инвесторов предполагает, что спрос на крупные логистические центры класса А снизится. По их мнению, селлеры маркетплейсов будут переходить на более мелкие площади, пункты выдачи заказов (ПВЗ) и распределённые хранилища. Однако другие участники указывают на то, что общий спрос на товары останется неизменным — товары будут перемещаться из других регионов, что не приведёт к сокращению потребности в логистических площадях.

Рост капитальных затрат на защиту объектов

Собственники и управляющие компании будут вынуждены наращивать расходы на противодроновую и противопожарную защиту. Это повысит стоимость владения активом и отразится при продаже недвижимости.

Инвесторы обсуждали вероятность дисконта в размере 15–20 процентов к оценке при реализации складских площадей. Кроме того, существует риск, что даже при такой цене продажа большого числа помещений может растянуться на 4–5 кварталов. Средняя стоимость складских площадей оценивается примерно в 87 тысяч рублей за квадратный метр.

Проблемы со страхованием и геополитические риски

Доходность фонда ЛОГ упала до 14 процентов, что заставило инвесторов пересмотреть свои портфели. К этому добавились геополитические риски, связанные с уязвимостью крупных складских комплексов.

Участники обсуждали потенциальную угрозу для крупных объектов, в частности огромного склада ОЗОНА, который может стать целью при эскалации военных действий. Критическая проблема заключается в страховании: договоры страхования, заключённые на год, могут не продлеваться на прежних условиях. Страховые компании вероятно будут отказывать в страховании активов, подверженных военным рискам.

Перезаключение договоров и переоценка активов

Инвесторы ожидают перезаключения договоров по складским и офисным помещениям в 2027–2028 годах. Управляющие компании прогнозируют двукратный рост стоимости активов, однако участники выражают скептицизм относительно обоснованности этих прогнозов в отчётах оценщиков.

Инвесторы указывали на необходимость учитывать безрисковую ставку в 16 процентов при оценке справедливой стоимости активов.

Динамика цен фондов

Один из фондов резко вырос в стоимости до 130 рублей. Инвесторы обсуждали справедливые уровни цены в диапазоне 108–140 рублей в зависимости от сценария продления фонда. Высказывались опасения о перегреве рынка и вероятности коррекции.

Новые фонды на рынке

На этой неделе обсуждали запуск новых инвестиционных продуктов:

• ЗПИФ «РВМ Флиппинг» от управляющей компании «РВМ Капитал» — ориентирован на высокомаржинальный флиппинг квартир премиального сегмента. Минимальный чек составляет 1 миллион рублей. Фонд доступен для квалифицированных инвесторов.
• «Активо двадцать четыре» — новый фонд со складом класса А в Челябинске, построенным для ЭТМ с нерасторгаемым договором до 2032 года. Прогнозируемая доходность составляет 14,1 процента годовых. Минимальная инвестиция — 300 тысяч рублей. На момент обсуждения члены клуба Liberty забронировали 40 процентов паев.

Технические проблемы в личных кабинетах

Инвесторы отметили несколько технических проблем при работе с платформами:

• Проблемы с читаемостью интерфейса — при использовании тёмной темы график сравнения доходности портфеля с инфляцией практически не читается, что затрудняет анализ производительности инвестиций.
• Ограниченные возможности фильтрации по сегментам недвижимости — участники просили расширить функционал, позволяющий выбирать несколько вариантов одновременно вместо текущей схемы «один или все».
• Необходимость переформулировки раздела периодичности выплат — предложено использовать стандартные интервалы вместо текущей формулировки.
• Проблемы с экспортом данных — при попытке распечатать или перенести выбранные фрагменты таблиц в Word или Excel часть столбцов теряется. Найдено решение: использование режима печати с уменьшением масштаба в дополнительных настройках.

Контроль качества строительства

Инвесторы обсуждали ход строительства проектов, отмечая интенсивность работ на объекте «Бора Бора». Участники подчеркивали важность контроля качества и оперативного информирования о ходе реализации проектов через фото- и видеофиксацию.

Офисный рынок Москвы

Обсуждалась аналитическая статья о возведении офисных объектов класса А и В+ в нетипичных локациях — промзоны и окраины города. Инвесторы обратили внимание на исторический контекст: волна редевелопмента промышленных предприятий в 2009–2015 годах не привела к обрушению офисного рынка.

Это объясняется тем, что московский рынок офисов состоит из множества локальных рынков с разным спросом, арендаторами и ставками. Однако отмечена потенциальная угроза от новых объектов в нестандартных локациях, часть которых может остаться недозагруженной или потребовать переделки.

Волатильность и движение на рынке

На этой неделе произошла вечерняя просадка фондов примерно на 0,5 процента. Инвесторы установили, что падение связано с израсходованием всех дивидендов на дополнительный выпуск.

В фондах Парус-ЛОГ и Парус-Норд появились две плиты по 30 миллионов рублей каждая с ценами 1200 и 1206 рублей за единицу. Участники обсуждали причины появления этих активов — либо инвесторы выходят из позиций, либо владельцы недвижимости скидывают её, чтобы управляющая компания выкупила её по более выгодным условиям. Упоминался уровень 2150 рублей как важная отметка, ниже которой падение стоимости может привести к серьёзным проблемам.

Сравнение доходности ЗПИФ и акций

Инвесторы сравнивали доходность закрытых паевых инвестиционных фондов и акций. За рассматриваемый период акции показали среднюю доходность около плюс 15 процентов, в то время как некоторые ЗПИФ отставали от этого показателя. Несмотря на общую осторожность, некоторые инвесторы продолжали постепенно увеличивать позиции в отдельных фондах, демонстрируя долгосрочный подход к инвестированию.