Неделя в чате: 17.08–23.08.2026

Риски складских комплексов маркетплейсов

На неделе с 17 по 23 августа инвесторы активно обсуждали последствия поражения складских комплексов маркетплейсов. После инцидентов с WildBerries произошли повреждения складов Озона, что создало серьёзные проблемы для фондов недвижимости, содержащих эти активы в портфелях.

Инвесторы выясняли, в каких фондах находятся озоновские склады. Назывались следующие фонды:

• Парус НиНо
• ОЗН
• САБ3
• САБ7 (на 28% состоит из крупных озоновских складов)

Многие участники чата предполагали значительный слив паев складских фондов в понедельник. Высказывались предположения о падении стоимости паев НиНо до уровня 200–600 рублей, хотя некоторые инвесторы считали падение более умеренным — на 5–10% с последующим откупом крупными игроками.

Обсуждалась и более глубокая проблема инфраструктурных рисков. Энергетика и коммунальная инфраструктура представляют больший риск, чем сами склады, поскольку электростанции имеют толстые железобетонные стены и внутренние резервы, а склады — более лёгкие цели. Поднимался вопрос об ответственности владельца склада за установку дизельных генераторов при отключении электричества.

Государство заявило, что владельцы повреждённых складов будут восстанавливать их за свой счёт, а не за счёт бюджета. Инвесторы отмечали расхождения между намерениями высшего руководства и позицией Госдумы.

Проблемы информирования пайщиков управляющими компаниями

Вторая важная тема недели — недостаток информации и коммуникации от управляющих компаний. Инвесторы жаловались на почти полное отсутствие данных по арендаторам, индексации и другим параметрам на сайтах управляющих компаний. Участники отмечали, что информация из публичной отчётности быстро устаревает и не отражает текущую ситуацию.

Обсуждались конкретные фонды. Например, про фонд «Балтийский Лизинг» говорили, что у материнской компании были заблокированы счета по долгам перед ФНС. Крупный инвестор вышел заранее из двух клубных выпусков на сумму 2 миллиарда рублей. Совокупность этих факторов привела к негативной динамике стоимости паев.

Инвесторы анализировали стоимость метра в различных фондах и считали CapRate. По одному из фондов указывалась цена около 120 тысяч рублей за метр, что соответствовало 8,1% CapRate. С учётом дисконта к справедливой стоимости активов цены оценивались как 9,5%, что рассматривалось как весь потенциальный рост до 2030 года.

Системные риски хранения активов у брокеров и депозитариев

Третья важная тема — риски хранения активов у брокеров и депозитариев. Участники детально разбирали системные риски на примере брокера «Универ Капитал», когда активы клиентов были использованы для покрытия долгов самого брокера.

Ключевой момент: если бумаги зарегистрированы за номинальным держателем — депозитарием брокера, а не за самим инвестором, они могут быть проданы в случае финансовых проблем брокера, даже если клиент не давал на это согласия.

Для фондов недвижимости паи хранятся в специализированном депозитарии, но даже при таком хранении паи могут быть зарегистрированы за номинальным держателем — депозитарием брокера, если инвестор специально не вывел их в реестр спецрегистратора. Возник вопрос о возможности прямого вывода паев в реестр компании-эмитента для снижения инфраструктурного риска.

Обсуждалась и практика овернайта — ночного кредитования под залог активов. По умолчанию эта услуга включена у всех крупных брокеров. Поскольку паи ЗПИФ нельзя шортить и они не принимаются в обеспечение, смысла в овернайте для них нет. Некоторые инвесторы отключили овернайт для защиты от непредвиденных ситуаций.

Макроэкономические тренды и состояние рынка недвижимости

Инвесторы ссылались на материал «Известий», согласно которому к концу 2027 года от 500 до 700 торговых центров могут существенно изменить профиль деятельности, а 150–250 объектов могут полностью прекратить работу. Основная причина — рост популярности маркетплейсов.

Обсуждалась ситуация, когда инвесторы, попавшие на маржин в других активах, вынуждены срочно распродавать портфели, включая качественные активы. Участники отметили, что биржевые паи фондов недвижимости как раз привлекательны тем, что в них возникают распродажи, позволяющие покупать активы дешевле.

Владимир Путин заявил о необходимости восстановления поврежденных логистических и складских мощностей с помощью государства. Участники обсуждали, насколько серьезны будут практические шаги после этого заявления, выражая осторожный оптимизм.

Некоторые участники привели данные исследований, показывающих рост интереса к оффлайн-торговле и снижение популярности маркетплейсов. Упоминалось, что JP Morgan расширяет сеть оффлайн-офисов, в то время как в России они закрываются массово.

Новые проекты и риски строительства

Организована экскурсия на объект бизнес-центра «Белые сады» в Москве на 28 августа. Мероприятие включает презентацию фонда Авиум, трансфер на строительную площадку и сессию вопросов-ответов с управляющей компанией. Участие бесплатное, но места ограничены.

Инвесторы высказали сомнения в реалистичности прогнозируемых доходностей в 30% и выше. Один участник отметил, что если бы доходность действительно была столь высокой, банки уже финансировали бы проект, а не пришлось бы привлекать деньги пайщиков через ЗПИФ. Возникли опасения относительно рисков стройки и неопределенности с поиском арендаторов.

Застройщик Неометрия вызывает вопросы, хотя и достраивал свои проекты ранее. Было отмечено, что у проекта есть финансирование от ВТБ на 60 миллиардов рублей, что может снизить риск.

Инвесторы обсуждали, что управляющие компании часто меняют условия фондов. Приводился пример, когда УК сдвинула сроки погашения кредитов и изменила расчеты с партнерами. Один участник критиковал частые изменения моделей, указывая на то, что это свидетельствует о низком уровне планирования.

Расширение критериев признания квалифицированного инвестора

Банк России расширил перечень документов для получения статуса квалифицированного инвестора. Теперь допускаются российские сертификаты, включая:

• «Квалифин» от НФА
• Инвестиционный сертификат Московской Биржи
• Аттестаты инвестиционных советников

При наличии таких документов инвестору не требуется соответствовать другим требованиям — имущественным или доходным. Международные сертификаты, включая CFA, продолжают учитываться.

Управляющая компания «Парус» обратилась к чату с предложением участвовать в опросе инвесторов. Требуемые критерии: статус квалифицированного инвестора и отсутствие опыта покупки фондов Паруса. Участникам предлагалось вознаграждение: 5 тысяч рублей за участие, промокод на 70% скидку на сервис vsezpif.ru и фирменный мерч для самых активных участников.

Обсуждалась и стабильность котировок Парус-ИВ на фоне падения других фондов. Высказывались предположения о том, что фонд поддерживается маркет-мейкером, а также о том, что покупателей по цене размещения ещё недостаточно накопилось для массового слива на вторичном рынке.