Неделя в чате: 24.08–30.08.2026

Атаки на логистические объекты и страховые риски

На неделе 24–30 августа 2026 года инвесторы ЗПИФ активно обсуждали серию атак беспилотников на логистические объекты. Четыре склада Озона подверглись ударам в Краснодаре, Адыгейске, Невинномысске и Махачкале, при этом в Краснодаре и Махачкале произошли пожары с пострадавшими. Дополнительные атаки были зафиксированы в Оренбурге, Уфе и Ростовской области. Инвесторы активно анализировали, какие фонды могут быть затронуты и какие последствия это повлечёт для их портфелей.

Главный вопрос, волновавший участников рынка: застрахованы ли эти объекты и на какую сумму? Выяснилось, что страховка от терроризма составляет примерно один процент от рыночной стоимости, однако страховщики неохотно берут на себя такие риски. Инвесторы выражали серьёзные опасения относительно того, что произойдёт с фондом при полном уничтожении актива, сможет ли фонд погасить кредит и что получат пайщики.

Представитель управляющей компании Парус Алексей Сивяков заявил журналистам, что все активы компании застрахованы в соответствии с рыночными трендами и максимальными возможностями страховых компаний. Однако инвесторы относились к этому скептически, указывая на неясность условий продления страховых договоров, которые находились в процессе обсуждения.

Указ о критической инфраструктуре и риск государственного управления

Событие, которое усилило беспокойство инвесторов, — издание президентского указа номер 604 о мерах по безопасности объектов критической инфраструктуры. Согласно этому документу, склады и логистические объекты признаны критической инфраструктурой. Критически важным моментом стало то, что правительство получило право вводить временное управление над такими объектами, если владельцы не обеспечат их безопасность, без суда, предварительного предписания или сроков на устранение нарушений.

Инвесторы волновались, что фонды, владеющие складами в аренде, не имеют возможности организовать систему ПВО. Остаются открытыми вопросы: кто будет финансировать защиту и кто будет управлять объектом? Исторически с 2023 года было всего пять случаев введения внешнего управления по аналогичным указам, все они касались передачи приватизированных советских оборонных предприятий государственным холдингам. Случаев перехвата управления у исконно частных компаний не обнаружено, но и возврата управления прежним собственникам после решения проблем тоже не зафиксировано.

Проблемы страхового покрытия и компенсационные лимиты

Вторая по важности тема недели — детальное обсуждение страховых полисов. Выяснилось, что компенсационные лимиты часто не покрывают полную стоимость имущества. Например, максимальные выплаты по страхованию автомобилей составляют не более 100 тысяч рублей, что совершенно недостаточно при текущей стоимости имущества. Инвесторы высказывали сомнения в том, реально ли страховщики будут платить в условиях массовых атак, учитывая неясность условий продления договоров.

Стратегические покупки и решения управляющих компаний

Фонд ВИМ Недвижимость выкупил складской комплекс в промышленном парке Кувекино в Новой Москве площадью 75,7 тысячи квадратных метров, расположенный в 16 километрах от МКАД рядом с Калужским шоссе. Объект заполнен на 90 процентов арендаторами, включая Яндекс Маркет. Инвесторы назвали эту покупку «не по стратегии» и предположили, что фонд помогал девелопёру избавиться от актива, возможно, с дисконтом.

Парус объявил о более взвешенном подходе к включению в портфель крупных складов. В портфеле компании находится десять складских комплексов, включая склад Wildberries в Красноярске. Важное решение: Парус планирует сделать свой флагманский фонд Макс интервальным, что даст возможность выходить из фонда. Кроме того, будет предусмотрена возможность натурального обмена: при погашении паев владелец сможет получать паи фондов, входящих в состав Макса. Однако инвесторы скептически восприняли эту новость, отметив, что новый интервальный фонд не решит проблему тех, кто уже инвестировал в текущий Макс.

Волатильность и торговля паями на вторичном рынке

На этой неделе инвесторы активно торговали паями различных фондов. Паи Нино падали с 7,6 тысячи до 7,2 тысячи рублей. Торговались паи Золи, ТРМ и других фондов. Некоторые участники занимались спекулятивной торговлей на падениях, другие выходили из позиций, опасаясь дальнейшего снижения. Инвесторы отмечали высокую волатильность и обсуждали диспропорции в доходности: Парус-ОЗН с одним складом торгуется с доходностью 12,5 процентов годовых при высоких рисках атак, в то время как ЛОГ с двумя складами показывает доходность 15,3 процента.

Риски при ликвидации фондов

Инвесторы обсуждали важный вопрос: может ли пайщик получить меньше номинальной стоимости пая при закрытии фонда? Ответ: да, может. Если активы распродаются по цене ниже оценочной стоимости, используемой для расчёта стоимости чистых активов, инвесторы получат меньше. Приведён конкретный пример: по фонду АльфаАП стоимость чистых активов составляла 334 тысячи рублей на пай, но после продажи объектов выплачено только 239 тысяч рублей. Упомянут случай Альфа плюс Активо со стрит-ритейлом, когда инвесторы получили около 70 процентов от первоначальной стоимости пая.

Альтернативные инструменты и REIT

Обсуждалась возможность появления в России аналогов иностранных REIT (Real Estate Investment Trusts). Упомянуты Центр международной торговли и СимплЭстейт как альтернативные инструменты. Иностранные REIT обязаны выплачивать до 90 процентов прибыли в виде дивидендов, в то время как российские акционерные общества такого требования не имеют. Приведён пример проблемы корпоративного управления в Центре международной торговли, когда доходы положили на депозит в банк, который затем обанкротился.

Дисконты на вторичном рынке и оценка активов

Инвесторы отмечали, что паи фондов недвижимости торгуются с существенным дисконтом к расчётной стоимости активов. Выделены несколько причин: требуемая доходность рынка — за 8 процентов годовых фонд не востребован, комиссии управляющей компании от стоимости чистых активов, непрозрачность оценки имущества и отсутствие открытой коммуникации с пайщиками. Обсуждалось также влияние оценщиков, которые часто пересекаются между фондами разных управляющих компаний.

Фонд Рентал Про и центры обработки данных

Отдельно обсуждали природу фонда Рентал Про. Выяснилось, что этот фонд не владеет готовой недвижимостью, а предоставляет авансовые платежи подрядчикам под строящиеся центры обработки данных, получая проценты на эти авансы. Текущая доходность составляет 14–16 процентов годовых. Это больше похоже на кредитование бизнеса застройщика, чем на традиционный инвестмент в недвижимость. Инвесторы обсуждали перспективы рынка ЦОД: одна сторона опасалась профицита площадей через 3–4 года, другая указывала на реальный дефицит мощности в энергопрофицитных регионах и растущий спрос от крупных компаний.