Неделя в чате: 31.08–06.09.2026

Влияние новых требований защиты на доходность складских фондов

На этой неделе инвесторы активно обсуждали влияние новых требований по защите имущества на доходность складских фондов. Противодронные конструкции могут обойтись в 700–900 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от уровня защиты, что составляет примерно 8–10% от стоимости самого склада. Такие расходы существенно снизят текущую доходность арендного потока и могут выравнять доходность складских фондов с офисными активами при одновременном увеличении рисков.

Котировки складских фондов, включая «Акцент 5», начали падать, тогда как офисные фонды вроде «ДВН» и «Акцента 4» держат стоимость стабильнее. Дополнительное давление оказывают страховые компании, которые повышают тарифы и сокращают лимиты покрытия для складской недвижимости.

Анализ новых фондов и их перспективы

Большой интерес вызвал фонд «Авиум» с офисным центром. Офисы предлагаются по 363 тысячи рублей за квадратный метр, в то время как в соседнем БЦ «Ходынка» — 357 тысяч. Локация «Авиума» менее удобна из-за отсутствия прямого съезда с Ленинградского шоссе и близости к МЦК вместо метро. Однако планируемая новая трасса может улучшить доступность в будущем.

Фонд «Тетис» вызвал не меньше внимания. Это комбинированный фонд, который сначала будет в фазе строительства, а потом перейдёт на рентный поток. Планируется повышение стоимости пая на 60% к моменту старта выплат. Ввод в эксплуатацию ориентировочно до 30 июня 2028 года плюс полгода на выдачу ключей и 45 дней на устранение недостатков. Участники положительно оценили партнёров — застройщика «Неометрию» и компанию CORE.XP для поиска арендаторов.

Однако инвесторы выражали озабоченность по поводу падения стоимости паев на фоне растущих выплат. Ликвидность слабая, и облигации BB выглядят стабильнее. Высказывалось мнение, что управляющим компаниям необходимо применять маркетинг, иначе возможен отток инвесторов.

Технические вопросы работы с фондами через брокеров

На этой неделе активно обсуждалась интеграция ЗПИФ в новую систему МОСТ, которая работает как аналог СБП для активов. Платформа Т теперь принимает ЗПИФ в продажу с открытым выводом по МОСТУ, хотя раньше покупать было нельзя. Через МОСТ передаются данные о себестоимости активов в виде XML-файла от передающего брокера к принимающему.

Начинающие квалифицированные инвесторы искали брокера с полным доступом к инструментам и хорошим сервисом. Рекомендовались ВТБ, особенно для доступа к небиржевым фондам, и Сбер. Обсуждались проблемы с БКС — бесконечные звонки и пуши, неработающая поддержка по отключению уведомлений.

Для переноса статуса квалифицированного инвестора между брокерами требуется выписка из реестра, которую выдают ГПБ, БКС, Финам и Альфа. Процедура переноса квала в ВТБ стала проще — теперь достаточно предоставить брокерский отчёт из другого брокера.

Отдельно обсуждались изменения в политике Сбербанка. Банк прекращает автоматическую рассылку брокерских отчётов на почту, но с октября в приложении появится возможность поставить галочку для возобновления рассылки.

Закрытие фондов и реализация активов

Инвесторы обсуждали риски реализации имущества по цене ниже расчётной стоимости. Был приведён пример фонда под управлением АльфаКап «Арендный поток», где реализация оказалась ниже на 30%. Это существенно влияет на финальную доходность для инвесторов. Обсуждались риски фондов с ограниченным сроком действия, например фонда РД с запланированным погашением в 2027 году.

Также инвесторы интересовались практикой перепродажи объектов между собственными фондами одной управляющей компании. Возникали вопросы о технической реализации таких сделок, необходимости допэмиссии паев и способах мониторинга таких операций миноритарными инвесторами. Отмечалось, что СФН уже применял подобную практику.

Качество приобретаемых активов и выбор типов недвижимости

Обсуждалось, что хороший стрит-ритейл может быть доходнее офисных центров. Ключевые факторы успеха — расположение в проходных местах, наличие жилого массива, близость к метро. Торговые помещения быстрее сдаются, имеют более высокие ставки аренды и лучшую индексацию. Однако подчёркивалось, что вторая линия в большом жилищном комплексе может быть более прибыльной, чем первая линия с малой заселённостью.

Критиковалось, что некоторые управляющие компании покупали дешёвые объекты, не понимая ценообразования, не смогли провести индексацию и были ограничены сроками. Топовые объекты с высокой первоначальной ценой часто невозможно окупить арендой, тогда как объекты в жилых массивах могут генерировать значительный трафик и быть более прибыльными.

Также обсуждалось сравнение инвестиций в квартиры и гаражи. Квартиры позиционировались как более массовый товар с лучшей ликвидностью, но меньшей доходностью. Гаражи дают 15–18% годовых, но требуют значительного минимального вложения в 100–150 миллионов рублей.

Структурные изменения и переоценка активов

На этой неделе произошли структурные изменения. Досрочно прекращает работу фонд «Современный 6» от УК «Первая». Торговый центр «Новоарбатский» перешёл в САБ3. Высказывались предположения о возможной консолидации фондов недвижимости в одну управляющую компанию СФН, в то время как классические фонды могут остаться в УК «Первая».

Обсуждалось падение стоимости ЗПИФ недвижимости в целом. Участники связывали это с переоценкой безрисковой ставки и ростом премии за риск на долговом рынке в апреле-мае. Фонд «Золя» упал с 900 до 820 пунктов, что связывалось как с переоценкой долгового рынка, так и с осознанием переоценки при первичном размещении.

Критика управления и прозрачность доходности

Была критика в адрес управления и коммуникации некоторых фондов. Один инвестор поделился негативным опытом с фондом «Акцент», отметив, что управляющая компания удаляет критические комментарии в чате. В качестве контрастного примера был упомянут фонд «Парус», который не занимается подобной практикой.

Также обсуждались задержки в объявлении доходности. Фонд «Рентный доход ПРО» не объявляет доходность в установленные сроки. Управляющая компания изменила практику — теперь доходность объявляется не сразу после даты реестра, а ближе к концу месяца при перечислении средств в НРД. Обращалось внимание на рост вознаграждения управляющей компании при падающих доходах фонда и увеличение статьи «прочие расходы».

Выяснилось, что информацию о составе портфеля можно найти в отчётах фонда или на сторонних ресурсах, а также в документах «информация о фонде». Один из фондов держит 23% активов на депозитах, предположительно из-за потребностей управляющей компании в ликвидности.

Обсуждалась также целесообразность краткосрочных инвестиций в ЗПИФ. Один из участников высказал мнение, что покупать фонды недвижимости на срок один-полтора года нецелесообразно без инсайдерской информации, так как инвесторы не получают налоговых льгот и значимых переоценок денежных потоков.