Неделя в чате: 21.09–27.09.2026

Налоговые реформы и их влияние на ЗПИФ

На протяжении недели инвесторы активно обсуждали предложения Минфина по налоговым изменениям. Основные инициативы включают введение прогрессивной шкалы НДФЛ от 13 до 22 процентов вместо текущих 13–15 процентов, а также налога на прибыль ПИФов в размере 15 процентов.

Главное беспокойство инвесторов касалось возможного включения доходов от ПИФов в единую налоговую базу с зарплатой, что существенно повысило бы налоговое бремя. Однако позже поступила информация, что Центральный банк предложил исключить открытые и рыночные паевые инвестфонды из новых налоговых схем. Первый зампред ЦБ Чистюхин уточнил, что повышение НДФЛ должно быть направлено на инвесторов, использующих ПИФы как инструмент налоговой оптимизации.

Большинство участников согласились, что большинство ЗПИФ недвижимости не будут затронуты напрямую, так как используют базовый вариант с распределением. Однако высказывались опасения относительно двойного налогообложения — сначала налог на прибыль фонда с арендных платежей, затем НДФЛ при выплате инвестору. Инвесторы предполагали, что выплаты могут уменьшиться на 2 процента для инвесторов с НДФЛ 13 процентов, а изменения могут вступить в силу не ранее 2028 года.

Проблемы со страхованием имущества в фондах

Вторая крупная тема недели касалась пересмотра условий страхования в фондах недвижимости. Управляющие компании обновили договоры страхования, но новые условия стали менее выгодными для инвесторов.

Ранее позиционировалось полное страхование оценки имущества и денежного потока, но в новых договорах появились существенные ограничения:

• Максимальный размер страховых выплат значительно ниже стоимости имущества
• Получение даже этой суммы может потребовать значительных усилий
• Выплаты не предусмотрены при страховых случаях, связанных с терроризмом
• Типичная практика страховых компаний предполагает затягивание выплат и максимизацию документооборота

Участники отмечали, что управляющие компании спешили заключить новые договоры до октября, что указывает на предстоящее значительное ухудшение условий. Высказывались опасения, что получение страховых выплат потребует длительных переговоров и возможных судебных разбирательств.

Состояние офисного рынка и доходность фондов

Инвесторы выявили противоречие между заявленным дефицитом качественных офисных площадей и реальной ситуацией на рынке. Несмотря на заявленный дефицит офисов класса А и А+, крупные бизнес-центры стоят пустыми годами.

Примеры проблемных объектов включают:

• БЦ Тесла — третий год в бетоне
• БЦ Академик на Калужской
• Объекты от застройщика Стоун

Крупные арендаторы требуют ремонт под себя, но собственники не готовы его финансировать, опасаясь убытков. Период ремонта под нового арендатора может длиться от 6 до 9 месяцев, а иногда и год. В это время арендатор не платит за помещение, однако расходы на содержание здания продолжают нести.

Инвесторы отметили, что в финмодель фондов недвижимости заложены такие простои, но резервы для их покрытия не зарезервированы. Один из участников провел сравнение ожидаемой доходности фондов недвижимости в 17–18 процентов годовых по IRR с ОФЗ 26249, которые дают 16,1 процента к погашению. Государственные облигации имеют близкую к деньгам ликвидность и существенно меньшие риски, что ставит под вопрос справедливость премии всего в 1–1,5 процента за риск застройщика.

Доходность строящихся объектов и расчеты инвесторов

Обсуждалась также доходность ЗПИФ на строящихся объектах. Строящиеся проекты предлагают более высокую доходность, чем готовые объекты, но с отсрочкой выплат. Большинство бизнес-центров сдаются с задержкой от полугода до года, при этом штрафные санкции по 214 ФЗ на них не распространяются.

Один из участников рассчитал, что стройка с двухлетней отсрочкой выплат дает дополнительные 8 пунктов доходности, но подчеркнул необходимость дисконтирования и отсутствие гарантий своевременной сдачи. Фонд «Авиум» обещает в 2029 году выплату в размере 10,7 рублей в месяц при цене размещения 850 рублей, что соответствует 15,1 процента годовых. Однако при расчете средней доходности за 10 лет от цены размещения 965 рублей она составляет примерно 10,87 процента годовых — значительно ниже ожидаемых показателей.

Ликвидность паев и движение котировок

Инвесторы отмечали сложности с продажей паев на вторичном рынке. Один инвестор делился опытом продажи паев «Парус-ОЗН» в течение полутора лет и необходимостью переноса позиций между счетами. В некоторых фондах торги идут в узком диапазоне цен, что затрудняет выход из позиций.

Обсуждалась низкая ликвидность фонда СФН7 — в стакане мало крупных игроков, поэтому любое значительное движение заметно. Инвесторы заметили активный рост стоимости паев фонда, хотя недавно произошло страховое событие — сгорел один из складов. Одна из версий объясняла рост окончанием квартала и техническим движением цены. Другие отметили, что фонд доступен для всех категорий инвесторов, в отличие от некоторых аналогов, открытых только для квалифицированных, что может объяснять спрос.

Другие обсуждаемые темы

Обсуждались также планы листинга фонда «Современный 8» на биржу. По одним данным, это планировалось на конец лета 2026 года, по другим — на конец года. Была упомянута также «Современная коллекция», по которой поступила информация, что паи полностью раскуплены.

Инвесторы обменивались опытом инвестирования в недвижимость с использованием льготной ипотеки. Один участник рассказал о покупке квартиры в Москве на станции метро ЗИЛ за 18,2 миллиона рублей с собственными вложениями 7,2 миллиона и льготной ипотекой 12 миллионов. Квартира сдается за 90 тысяч рублей в месяц. Другие участники критически оценивали рентабельность такой схемы, указывая на высокие расходы, которые снижают чистый доход до минимума.

Один из участников отметил, что главная проблема ЗПИФ недвижимости — это отсутствие индексации на инфляцию, что снижает реальную доходность инвестиций.