Инвестиции в коммерческую недвижимость

Есть четыре основных способа. Купить объект целиком (от десятков млн ₽) или готовый арендный бизнес с арендатором (ГАБ) — это владение «в бетоне», но с высоким порогом и хлопотами. Вложиться коллективно через ЗПИФ недвижимости — вы покупаете паи фонда, который владеет складами, офисами и ТЦ, и получаете арендный доход с небольшой суммы. Или купить ЦФА («цифровые метры») — но это ставка на рост цены, а не рентный доход.

Прямая покупка объекта или ГАБ обычно даёт 8–12% годовых по кап-рейту до расходов (налоги, простои, управление). Фонды коммерческой недвижимости (ЗПИФ) платят порядка 10–13% годовых до налога арендными выплатами — но цена самого пая (тело) тоже может расти вместе с переоценкой недвижимости, и с учётом этого роста полная доходность у многих фондов за прошлый год превышала 20%. Конкретные доходности фондов — в таблице рейтинга, они обновляются автоматически.

Это когда много инвесторов складываются через фонд, а управляющая компания на общие деньги покупает и сдаёт коммерческие объекты. В России это оформлено как ЗПИФ недвижимости: вы владеете паями (долей в имуществе фонда) и получаете арендный доход пропорционально вложению. Порог — от нескольких тысяч рублей, а риск размазан по десяткам объектов и арендаторов.

Плюсы: доходность выше жилья и депозита, защита от инфляции (аренда индексируется), реальный актив за спиной. Минусы при прямой покупке: высокий порог входа, концентрация на одном объекте и арендаторе, низкая ликвидность, хлопоты и юридические риски. Через ЗПИФ минусы во многом снимаются — низкий порог, диверсификация, ликвидность на бирже, управление берёт УК.

Если нет десятков миллионов и желания управлять объектом — начните с фондов недвижимости: откройте брокерский счёт, посмотрите рейтинг ЗПИФ по доходности и дисконту, начните с небольшой суммы и нескольких фондов для диверсификации. Это самый доступный вход в тот же класс активов, что и покупка помещения.