Как пользоваться сервисом «Всё о ЗПИФ»
Короткая инструкция: где что находится, что значат цифры и как вести свой портфель. Если встретите незнакомый термин — загляните в Словарь ЗПИФ.
1. Рейтинг фондов — главная таблица
На главной странице — таблица всех ЗПИФ недвижимости, торгующихся на Московской бирже. Цены обновляются автоматически с биржи. Любую колонку можно сортировать — нажмите на её заголовок (↑↓).
💡 Название фонда — синяя ссылка. Нажмите на неё, чтобы открыть страницу фонда с графиком и подробностями.
Рядом с названием бывают отметки:
- неквал — фонд доступен без статуса квалифицированного инвестора (купит любой).
- ✅✅✅ — «Выбор автора»: насколько фонд нравится Евгению Воронину (заполняется вручную).
2. Что значат колонки
Цена пая
Текущая биржевая цена одного пая, по которой он торгуется на Мосбирже. Обновляется автоматически.
% в год после налога
Доходность от выплат за год к цене пая, уже за вычетом налога 13–15%. Самый «честный» ориентир текущей доходности.
% до налога/год
То же, но до вычета налога — как фонд выплачивает «грязными».
% за год: выплаты + тело
Полная доходность за последние 12 месяцев: выплаты плюс изменение цены пая. Фонды моложе года показывают «—».
Расчётная стоимость пая (РСП)
Справедливая стоимость пая по оценке активов фонда. Сравнивая её с биржевой ценой, видно, дорого сейчас или дёшево.
Отклонение от РСП, %
Насколько биржевая цена выше или ниже РСП. Ключевая колонка для стратегии «покупать ниже РСП».
СЧА (млн ₽)
Стоимость чистых активов — размер фонда. Чем больше, тем крупнее и обычно ликвиднее.
Комиссии УК
Сколько берёт управляющая компания. Уже учтено в доходности, но полезно сравнивать.
Дата отсечки
Ближайшая дата фиксации реестра под выплату. Кто владеет паем на эту дату — получит выплату.
Объём торгов, млн ₽
Сколько паёв торгуется в день — показатель ликвидности (насколько легко купить/продать).
Маркет-мейкер
Есть ли участник, поддерживающий цену. «Да» — обычно уже спред и стабильнее цена.
Долговая нагрузка к СЧА
Сколько у фонда долга относительно активов. Выше долг — выше риск и потенциальная доходность.
🎨 Цвет в «Отклонение от РСП»: зелёный — цена ниже РСП (потенциально дёшево), красный — выше РСП (дорого). Это не сигнал «покупать», а повод разобраться.
3. Фильтры и настройка колонок
Над таблицей три кнопки:
- Фильтры — отобрать фонды: только для неквалов, по управляющей компании, по доходности, по отклонению от РСП, по объёму торгов и т.д. Счётчик покажет, сколько активных фильтров; кнопка сброса рядом.
- Выбрать фонды — скрыть отдельные фонды из таблицы (выбор сохранится).
- Колонки — показать/скрыть любые колонки и менять их порядок перетаскиванием. Настройка запоминается в вашем браузере.
📱 На телефоне таблица прокручивается вбок — так помещаются все колонки.
4. Страница фонда
Открывается по клику на название. Там:
- 📈 График цены пая и изменение за 1 месяц / 3 / 6 / 1 год.
- 💰 Доходность за периоды и сравнение с депозитом (LQDT), индексом Мосбиржи и инфляцией — чтобы понимать, обгоняет ли фонд эти ориентиры.
- 🏢 Детали фонда: управляющая компания, арендаторы, число объектов, срок жизни, комиссии, ссылка на сайт УК.
5. Личный кабинет и портфель
Зарегистрируйтесь (нужен только email) — и сможете вести свой портфель ЗПИФ. Как добавить сделку:
- Создайте портфель (можно несколько).
- Выберите тип (Покупка / Продажа) и фонд.
- Укажите количество паёв и сумму сделки — сколько всего заплатили или получили. Цену за пай посчитаем сами. Если сумму оставить пустой — возьмём текущую цену.
- Поставьте дату (можно заднюю, если купили раньше).
💡 Покупки одного фонда суммируются в одну позицию, средняя цена считается по вашим сделкам. При продаже проданные паи выходят из «Вложено» по средней цене.
В кабинете вы увидите:
- 💼 Стоимость портфеля по текущим ценам и доли фондов на диаграммах.
- 📅 Календарь выплат — сколько ждать в ближайший месяц и за год.
- 📊 Средний дисконт портфеля к РСП.
- 📈 Блок «Доходность вашего портфеля» — о нём ниже.
6. Как считается доходность
Вложено
Себестоимость текущей позиции — средняя цена покупки × количество паёв, что у вас сейчас. Проданные паи сюда не входят.
Рост тела пая
На сколько выросла (или упала) стоимость ваших паёв — разница между текущей ценой и вашей средней ценой покупки.
Аренда за период
Сумма выплат, которые вы получили по фактическим датам отсечек (до налога).
IRR годовых
Внутренняя норма доходности — «настоящая» годовая доходность с учётом дат и сумм всех ваших покупок, продаж и выплат. Считается от даты покупки и не зависит от выбранного периода. Показывается при владении от 30 дней.
Сверху блока можно выбрать период: день / неделя / месяц / год / произвольный. Знак ≈ у строки означает, что часть цен оценена по рынку (вы не указали свою цену).
7. Telegram-бот: алерты по цене
Бот @vseozpif_bot пришлёт уведомление, когда цена дойдёт до нужного значения. Нажмите Start и:
- 💰 Алерт на цену — выберите фонд и введите цену. Бот сам поймёт: если она выше текущей — ждёт роста, если ниже — падения.
- 📉 Алерт на резкое движение — задайте, на сколько % роста или падения за день уведомлять.
- 📋 Мои алерты — список, можно удалить или поставить на паузу.
Остались вопросы?