Расчётная стоимость пая (РСП) — что это
Простыми словами: сколько реального имущества фонда стоит за одним паем и зачем сравнивать это с ценой на бирже
Расчётная стоимость пая (РСП) — это «справедливая» цена одного пая, посчитанная от стоимости активов фонда. Берут стоимость чистых активов фонда (СЧА) — рыночную оценку всей недвижимости и денег на счетах фонда за вычетом долгов — и делят на количество выпущенных паёв. Получается, сколько реального имущества фонда приходится на один пай.
РСП = (стоимость всех активов фонда − долги) ÷ число паёв = СЧА ÷ число паёв
РСП и цена на бирже — в чём разница
Это две разные цифры, и путать их не стоит:
Считается от оценки активов, меняется редко — после переоценки недвижимости. Показывает, сколько имущества стоит за паем.
То, за сколько пай готовы купить и продать прямо сейчас. Меняется каждый день, зависит от спроса — бывает выше и ниже РСП.
Дисконт и премия к РСП
- Дисконт — биржевая цена ниже РСП. Условно вы покупаете имущество фонда дешевле его оценки.
- Премия — биржевая цена выше РСП. Вы платите за пай дороже оценки активов.
Дисконт часто воспринимают как «скидку», но сам по себе он не гарантия выгоды: пай может быть дешевле оценки, потому что рынок сомневается в этой оценке, ждёт снижения арендного дохода или у фонда мало сделок и низкая ликвидность. Поэтому дисконт — это повод разобраться, почему, а не автоматический сигнал «покупай».
Как это использовать при выборе фонда
В таблице рейтинга ЗПИФ есть колонки «Расчётная стоимость пая» и «Отклонение от РСП (дисконт)». По ним удобно на одном экране увидеть, какие фонды торгуются дешевле своей оценки, а какие дороже, и сравнить это с доходностью и качеством активов. Незнакомые термины рядом — в Словаре ЗПИФ.
Частые вопросы
Это «справедливая» цена одного пая, посчитанная от стоимости активов фонда. Берут стоимость чистых активов фонда (СЧА) — рыночную оценку всей недвижимости и денег фонда за вычетом долгов — и делят на число паёв. Получается, сколько реального имущества фонда приходится на один пай.
РСП считается от оценки активов и меняется редко (после переоценки недвижимости). Биржевая цена — это то, за сколько пай прямо сейчас готовы купить и продать инвесторы; она меняется каждый день и зависит от спроса. Поэтому биржевая цена может быть и выше, и ниже РСП.
Если биржевая цена ниже РСП — говорят, что пай торгуется с дисконтом. Условно вы покупаете имущество фонда дешевле его оценки. Если цена выше РСП — это премия, вы платите дороже оценки. Дисконт сам по себе не гарантия выгоды, но это важный ориентир при сравнении фондов.
В таблице рейтинга на главной странице есть колонки «Расчётная стоимость пая» и «Отклонение от РСП (дисконт)» — по ним видно, какие фонды торгуются дешевле своей оценки, а какие дороже. Значения обновляются автоматически.
Расчётную стоимость определяет управляющая компания вместе с независимым оценщиком недвижимости и под контролем спецдепозитария. То есть это не мнение продавца, а оценка по установленным правилам — хотя и она не всегда совпадает с ценой реальной сделки по объекту.
Материал носит образовательный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.