Словарь ЗПИФ: термины простыми словами
24 терминов, которые встречаются в таблице фондов, отчетах УК и наших разборах. Кликните на термин в оглавлении — страница прокрутится к определению
ЗПИФ
Закрытый паевой инвестиционный фонд — «складчина» инвесторов на покупку крупных активов, чаще всего недвижимости. Фонд не является юридическим лицом: имуществом управляет УК, а доход распределяется между владельцами паев. Подробно — в статье «Что такое ЗПИФ простыми словами».
Пай
Ценная бумага, удостоверяющая долю в имуществе фонда. Купив пай, вы становитесь совладельцем всех объектов фонда и получаете пропорциональную часть дохода. Паи биржевых ЗПИФ торгуются на Московской бирже как акции.
УК (управляющая компания)
Компания с лицензией Банка России, которая управляет имуществом фонда: покупает объекты, работает с арендаторами, распределяет доход. За работу берет вознаграждение (комиссию) — мы показываем его в таблице фондов в колонке «Комиссии УК».
СЧА
Стоимость чистых активов — все имущество фонда (недвижимость по оценке, деньги, бумаги) за вычетом обязательств. Главный показатель размера фонда. Крупнейшие фонды по СЧА — на отдельной странице.
РСП (расчетная стоимость пая)
СЧА, деленная на количество паев: сколько «внутренней стоимости» приходится на один пай. Если биржевая цена ниже РСП — пай торгуется с дисконтом (покупаете активы дешевле оценки), если выше — с премией.
Дисконт / премия к РСП
Отклонение биржевой цены пая от расчетной стоимости, в процентах. Дисконт −10% означает, что рынок продает пай на 10% дешевле стоимости активов фонда. В нашей таблице это колонка «Отклонение от РСП»: зеленые значения — дисконт, красные — премия.
ПДУ (правила доверительного управления)
Главный документ фонда: что фонд может покупать, как считается и распределяется доход, размер вознаграждения УК, срок фонда и порядок его продления. Перед покупкой пая стоит хотя бы бегло изучить ПДУ — ссылки на документы есть на страницах фондов.
Отсечка (дата фиксации реестра)
Дата, на которую фиксируется список владельцев паев для выплаты дохода. Владели паем на дату отсечки — получите выплату, даже если продали пай на следующий день. Ближайшие отсечки всех фондов — в календаре выплат.
Промежуточные выплаты
Регулярное распределение дохода фонда (в основном арендных платежей) между пайщиками — у большинства фондов недвижимости ежемесячно или ежеквартально. Приходят на брокерский счет уже за вычетом НДФЛ.
Спецдепозитарий
Независимая организация, которая хранит и учитывает имущество фонда и контролирует каждую сделку УК на соответствие ПДУ и закону. Ключевой элемент защиты пайщиков: УК физически не может «вывести» активы фонда без согласия спецдепа.
Регистратор
Организация, ведущая реестр владельцев паев. Для биржевых фондов учет прав также ведут депозитарии брокеров.
Квалифицированный инвестор
Статус, открывающий доступ к фондам «для квалов» (в том числе большинству фондов Паруса). Получается через брокера по критериям ЦБ: активы, оборот, доход, образование или опыт. Как получить — в отдельной инструкции.
ЛДВ (льгота долгосрочного владения)
Налоговая льгота (ст. 219.1 НК РФ): при владении обращающимися паями от 3 лет прибыль от продажи освобождается от НДФЛ — до 3 млн ₽ за каждый год владения. Подробнее — в статье о налогах ЗПИФ.
ЧОД / NOI
Чистый операционный доход объекта: арендные платежи минус операционные расходы (эксплуатация, налоги на имущество, страховка). Показывает, сколько недвижимость реально зарабатывает до комиссий УК и выплат.
CapRate (ставка капитализации)
ЧОД за год, деленный на стоимость объекта, в процентах. Грубый ответ на вопрос «за сколько лет объект окупается арендой»: CapRate 10% ≈ окупаемость 10 лет. Чем выше CapRate при прочих равных, тем дешевле куплен объект.
WAULT (средний срок аренды)
Средневзвешенный срок действия договоров аренды в портфеле фонда. Длинный WAULT (5–10 лет) — предсказуемый денежный поток; короткий — риск пересмотра условий, но и шанс поднять ставку на растущем рынке.
Долговая нагрузка (LTV, кредитное плечо)
Отношение кредитов фонда к стоимости активов. Плечо усиливает доходность пайщиков, когда аренда растет, но при высоких ставках проценты по кредиту съедают выплаты. Смотрите колонку «Долговая нагрузка к СЧА» в таблице.
Индексация аренды
Ежегодное повышение арендной ставки, зашитое в договор: на фиксированный процент или на инфляцию (ИПЦ), иногда с ограничением («кэпом»). Встроенная защита дохода фонда от инфляции.
Якорный арендатор
Крупный надежный арендатор, занимающий существенную часть объекта (Ozon, Wildberries, X5, СберЛогистика). Дает стабильность, но создает концентрацию: уход якоря — главный риск монообъектного фонда.
Маркет-мейкер
Участник торгов, обязанный поддерживать котировки покупки и продажи пая на бирже. С маркет-мейкером спред уже, а купить/продать проще. У каких фондов он есть — колонка «Маркет-мейкер» в таблице.
Допэмиссия (дополнительная выдача паев)
Выпуск новых паев существующего фонда для покупки новых объектов. Обычно проходит по цене, близкой к РСП. Для действующих пайщиков это рост фонда, но следите, чтобы деньги привлекались под конкретные качественные объекты.
Погашение паев
Выплата пайщику стоимости его паев при завершении срока фонда (объекты продаются, деньги распределяются) или при частичном погашении по решению УК. Срок каждого фонда — в колонке «Срок жизни фонда».
Фонд фондов
ЗПИФ, который вместо недвижимости покупает паи других фондов — готовая диверсификация в одной бумаге. Пример — ПАРУС-МАКС, собирающий все фонды Паруса.
ISIN и тикер
ISIN — международный идентификатор ценной бумаги (RU000A...), тикер — короткий биржевой код. По ISIN пай легко найти в приложении любого брокера — все ISIN есть в нашей таблице.
Материал носит образовательный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.