Вклад или ЗПИФ: ставки на сегодня и калькулятор
Актуальные ставки по вкладам для физических лиц по данным ЦБ РФ — и честное сравнение с доходностью фондов недвижимости
Ставки по вкладам на сегодня
Ставки — официальные данные ЦБ РФ, обновляются автоматически. Средняя максимальная ставка публикуется ЦБ раз в декаду по вкладам топ-10 банков; предложения конкретных банков могут отличаться. 10–13% у ЗПИФ — это только выплаты; цена пая (тело) тоже может расти, и с учётом этого у многих фондов полная доходность за прошлый год превышала 20% (а могла быть и отрицательной — тело не гарантировано).
Калькулятор: вклад или ЗПИФ
по умолчанию — средняя ставка топ-10 банков (ЦБ)
доходность — фактические выплаты фонда за год, до НДФЛ
Расчёт упрощённый, до налогов. Вклад — с ежегодной капитализацией процентов по фиксированной ставке. ЗПИФ — выплаты по текущей доходности фонда без реинвестирования; изменение цены пая (может и вырасти, и упасть) не учитывается. Доходность фонда не гарантирована и может меняться. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Что такое ЗПИФ недвижимости — в двух словах
ЗПИФ недвижимости — это фонд, который на деньги пайщиков покупает коммерческую недвижимость (склады, офисы, торговые центры) и распределяет арендный доход между пайщиками. Пай торгуется на Московской бирже: купить и продать его можно как обычную акцию. Управляет фондом лицензированная УК под контролем спецдепозитария и ЦБ.
Важно понимать: в отличие от вклада, выплаты ЗПИФ не гарантированы — они зависят от арендаторов и рынка недвижимости, а цена пая может как расти, так и падать. Паи не застрахованы АСВ. Этот материал — не индивидуальная инвестиционная рекомендация: сравнивайте, считайте и принимайте решение сами.
Подробнее: что такое ЗПИФ простыми словами, что такое расчётная стоимость пая.
Доход ЗПИФ — это не только выплаты
У вклада доход один — проценты по фиксированной ставке. У ЗПИФ недвижимости доход складывается из трёх источников, и два из них вклад дать не может в принципе:
Регулярный доход от сдачи недвижимости в аренду — аналог процентов по вкладу.
Ставки аренды в договорах обычно ежегодно повышаются — часто на уровень инфляции. Ваши выплаты растут год к году.
Дорожает сама недвижимость — растёт и стоимость пая. У вклада тело всегда остаётся прежним.
Индексация аренды и рост цены пая могут добавлять ещё порядка 5–10% к общей доходности сверх самих выплат — и именно это работает как защита от инфляции. В депозите доход только один: проценты, зафиксированные на срок, и никакой защиты от обесценивания денег. Это ориентир по историческим данным, а не гарантия: в отдельные периоды пай может и дешеветь, а выплаты — снижаться.
Вклад и ЗПИФ — сравнение по пунктам
| Показатель | Банковский вклад | ЗПИФ недвижимости |
|---|---|---|
| Гарантии | вклады застрахованы АСВ до 1,4 млн ₽ | гарантий нет: доход зависит от аренды и цены пая |
| Доходность | фиксированная ставка, известна заранее | 10–13% от аренды + возможный рост тела (у многих фондов за год — 20%+), но не гарантирована |
| Выплаты | проценты в конце срока или ежемесячно | выплаты обычно ежемесячно/поквартально из аренды |
| Что с телом | сумма вклада не меняется | цена пая может вырасти или упасть |
| Досрочный выход | потеря процентов при досрочном закрытии | паи продаются на бирже в любой день без потери выплат |
| Защита от инфляции | слабая: ставка фиксируется на срок | аренда индексируется, недвижимость дорожает вместе с инфляцией |
| Налоги | НДФЛ с процентов сверх необлагаемого лимита | НДФЛ с выплат; при владении 3+ лет — льгота на рост пая |
| Порог входа | от 1 000 ₽ | от нескольких тысяч ₽ за пай |
Какой вклад выгоднее — и когда выгоднее не вклад
Ставки по вкладам следуют за ключевой ставкой ЦБ: когда она снижается, банки быстро урезают проценты — а высокие «акционные» ставки обычно действуют 2–3 месяца или требуют условий (новые деньги, подписки, минимальные суммы). Зафиксировать сегодняшнюю ставку на 5–10 лет вклад не позволяет.
Рентные ЗПИФ недвижимости на длинном горизонте исторически приносят больше — порядка 10–13% годовых выплатами до налога, плюс аренда индексируется, а недвижимость дорожает вместе с инфляцией: цена пая (тело) тоже может расти, и с учётом этого полная доходность у многих фондов за прошлый год превышала 20%. Обычно ЗПИФ оказывается выгоднее вклада — но это не гарантия, а статистика: выплаты фонда зависят от арендаторов и рынка, а тело может и снижаться. Посчитайте оба варианта в калькуляторе выше и решите сами, что подходит вашим целям и терпимости к риску.
Сравнить фонды между собой: рейтинг ЗПИФ недвижимости, фонды с ежемесячными выплатами, сравнение фондов бок-о-бок.
Частые вопросы о вкладах и ЗПИФ
Ориентир — средняя максимальная ставка по вкладам в топ-10 банков, которую публикует ЦБ РФ: сейчас это 12,89% годовых (I декада августа 2026). Конкретные предложения банков могут быть выше или ниже — обычно повышенные ставки действуют на короткий срок или с условиями.
Исторически рентные ЗПИФ недвижимости приносят больше: порядка 10–13% годовых выплатами до налога плюс возможный рост цены пая (тела) — с учётом этого роста полная доходность у многих фондов за прошлый год превышала 20%, тогда как ставки по вкладам следуют за ключевой ставкой ЦБ и на длинном горизонте обычно ниже. Но у вклада есть то, чего нет у фонда: гарантированная ставка и страховка АСВ, а цена пая может и снижаться. Выплаты фонда не гарантированы. Посчитайте оба варианта в калькуляторе выше — и принимайте решение сами.
Вклады до 1,4 млн ₽ застрахованы государственным Агентством по страхованию вкладов. Паи ЗПИФ не застрахованы: это рыночный инструмент, доход зависит от арендного потока и стоимости недвижимости фонда. Взамен инвестор получает потенциально более высокую доходность и защиту от инфляции через реальный актив.
НДФЛ облагаются проценты, превышающие необлагаемый лимит: 1 млн ₽ × максимальная ключевая ставка ЦБ за год. Всё, что банки начислили сверх этой суммы по всем вашим вкладам, облагается по ставке 13% (15% для высоких доходов). Налог считает ФНС автоматически по данным банков.
Слухи о «заморозке вкладов» периодически появляются в соцсетях, но официальные лица — ЦБ РФ и Минфин — их последовательно опровергают: таких планов нет, а сама мера разрушила бы доверие к банковской системе. Разумная стратегия — не поддаваться панике и диверсифицировать сбережения между разными инструментами.
Это фонд, который на деньги пайщиков покупает коммерческую недвижимость — склады, офисы, торговые центры — и распределяет арендный доход между пайщиками. Купив пай на бирже, вы получаете долю в портфеле недвижимости и регулярные выплаты, а управлением занимается лицензированная УК. Подробнее — в статье «Что такое ЗПИФ простыми словами».
Материал носит образовательный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Выплаты и доходность ЗПИФ не гарантированы. Вклады застрахованы АСВ в пределах 1,4 млн ₽.