Инвестиции в термальные курорты (термы) через ЗПИФ

Термолэнд: доход как у облигации под «ключ + 5,5%»

«Термолэнд Капитал» — фонд ГК «Основа» для развития федеральной сети городских курортов Termoland. Его главная особенность — облигационная модель дохода: пайщик получает не долю арендного потока, а процент по формуле «ключевая ставка ЦБ + 5,5% годовых» (в первый год — около 20,5%), с ежемесячными выплатами и пересчётом ставки раз в год. По сути это аналог облигации-флоатера на растущий термальный бизнес: доходность автоматически следует за ключевой ставкой. Пай — около 1 000 ₽, срок фонда — 3 года.

Бора-Бора и ГринФлоу: участие в стройке

«Термы Бора-Бора» — девелоперский фонд строительства термального курорта: потенциальная доходность выше за счёт участия в стройке, но и риски соответствующие (подробнее — в подборке девелоперских ЗПИФ). «ГринФлоу Скандинавия» — строящийся wellness-комплекс Green Flow у московского района Скандинавия; мы помечаем этот фонд чипом «Есть проблемы!» из-за непрозрачных выплат и риска размытия паёв допэмиссией — подробный разбор на странице фонда.

Термы — интересный, но нишевый сегмент с операционными рисками (загрузка, сезонность). Базу портфеля разумнее держать в классических рентных фондах — рейтинг ЗПИФ, фонды с ежемесячными выплатами.

Как вложиться в термальные источники, не покупая курорт

Раньше инвестиции в термальные источники означали одно: купить долю в конкретном комплексе или строить его самому. Порог входа — десятки и сотни миллионов, деньги заморожены на годы, выйти из проекта трудно. Биржевые фонды меняют схему: вы покупаете пай от 1 000 ₽, получаете выплаты и можете продать долю в любой торговый день, а операционкой — загрузкой, персоналом, тарифами — занимается управляющая компания.

Важно понимать разницу между двумя вещами. Термальный источник — это природная вода, а термальный курорт (он же термальный комплекс) — бизнес вокруг неё: бассейны, бани, отель, рестораны. Фонды на бирже вкладываются именно в бизнес, поэтому доход зависит не от воды, а от того, сколько людей придёт и сколько они потратят.

На чём зарабатывают термы

Экономика термального курорта отличается от склада или офиса, где доход — это фиксированная аренда. Здесь выручка складывается из билетов, дополнительных услуг (спа, массаж, питание) и отеля, если он есть. Отсюда три особенности, которые стоит учитывать:

• Сезонность. Пик приходится на холодное время года, летом посещаемость заметно ниже — доход внутри года неровный.
• Зависимость от загрузки. Пустой комплекс продолжает тратить деньги на отопление воды и зарплаты, поэтому падение потока бьёт по прибыли сильнее, чем у арендного объекта.
• Стадия проекта. Работающий курорт даёт доход сразу, строящийся — только после запуска, и здесь добавляется риск сдвига сроков и роста сметы.

Именно поэтому три биржевых фонда так по-разному устроены. «Термолэнд Капитал» убирает операционный риск за счёт фиксированной формулы дохода — вы получаете процент независимо от того, сколько гостей пришло. «Термы Бора-Бора» и «ГринФлоу Скандинавия» — наоборот, дают участие в проекте: выше потенциал, но и результат зависит от стройки и бизнеса.

Сколько можно заработать

У «Термолэнд Капитал» доход заранее известен формулой: ключевая ставка ЦБ плюс 5,5% годовых, в первый год это около 20,5% с ежемесячными выплатами. У девелоперских фондов заранее названной цифры нет — доходность определится итогом проекта и может оказаться как выше, так и существенно ниже ожиданий. Полная доходность любого фонда складывается из выплат и изменения стоимости самого пая: тело пая может расти, но может и снижаться, и это обязательно нужно учитывать. Актуальные цены и выплаты по всем трём фондам — в таблице выше, данные обновляются автоматически.