Top.Mail.Ru
AllofZBIF
Фонды недвижимости Проект Евгения Воронина

ЗПИФ Т-Капитал — фонды недвижимости Т-Банка

Биржевой «Индустриальный» в таблице + разбор внебиржевых фондов и налога на матвыгоду

Telegram
MAX
Данные обновляются автоматически. Последнее обновление: 2026-08-19 17:01:05

В таблице — фонды УК «Т-Капитал» (группа Т-Банка) из нашего рейтинга: фильтр по управляющей компании уже включен. Сейчас это биржевой «Т-Капитал Индустриальный» (склады класса А). Кроме него у Т-Капитала есть три внебиржевых фонда жилой недвижимости — о них и о важном налоговом нюансе читайте под таблицей.

Pro подписка

Все данные и инструменты сервиса
из 41 фондов
—
—
—
—
👉 Таблица прокручивается вбок
Отображаемые фонды
💡 Снимите галочку с фондов, которые не хотите видеть в таблице — выбор сохранится
Отображаемые колонки
💡 Порядок колонок можно менять, перетаскивая их заголовки в таблице
Название
Цена пая
Выплат в год
Выплата до налога
% до налога/год
После налога
] Считается ставка НДФЛ 13%
Скринер недооценки
] Сравниваем текущий дисконт каждого фонда к расчётной стоимости пая (РСП) с его собственным средним за последние полгода. Если фонд сейчас заметно дешевле своей нормы — возможно, рынок дает точку входа
% в месяц после налога
% в год после налога
% за последний год
] Берем все выплаты за год и считаем доходность к текущей цене пая (если выплаты были не весь год - экстраполируем первую выплату на год)
Выплаты за последний год
] Если выплаты были не весь год - экстраполируем первую выплату на год
% за год: выплаты + тело
] Полная доходность за последний год: выплаты + изменение цены пая, к цене пая год назад. Если фонд торгуется меньше года — данных нет
Расчётная стоимость пая
] Независимый оценщик рассчитывает СЧА (Стоимость всех чистых активов), далее сумма активо делится на количество паев и получается расчетная цена пая
Отклонение от РСП (дисконт) %
] На сколько сейчас пай торгуется ниже или выше стоимости чистых активов в перерасчете на один пай. Зеленые значения — пай торгуется ниже СЧА (дисконт), красные — выше СЧА (премия)
Прогноз IRR / индексация
] IRR — «ставка вклада», которой равноценна покупка пая по текущей цене: учитывает будущие выплаты по финмодели УК, их рост по годам и продажу пая в конце горизонта. Цену продажи считаем по постоянному капрейту (капрейт = годовая выплата сейчас ÷ цена пая; пример: пай 1 000 ₽ с выплатой 100 ₽/год — капрейт 10%; вырастет выплата до 200 ₽/год — цена пая при том же капрейте 2 000 ₽). Вторая строка — средняя индексация (рост) выплат по годам из модели. Выплаты до НДФЛ, прогноз УК не гарантирован. Подробный разбор — на странице фонда. Есть для фондов Парус, ВИМ, Акцент, Активо и Термолэнд; где модели нет — целевая доходность, которую заявляет сама УК
Выбор автора
] Субъективное мнение автора о привлекательности фонда, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Мнение автора
] Ключевые плюсы и минусы фонда по мнению автора, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Дата отсечки
] Ближайшая дата отсечки (фиксации реестра под выплату). Если будущая дата еще не опубликована — оценка по последней отсечке и периодичности выплат
Для квалиф.
] Фонд для инвесторов со статусом квалифицированной инвестора или нет
Содержание
ISIN
] Код ценной бумаги, по которому его можно найти на бирже
Управляющая компания
Комиссии УК
] Вознаграждение управляющей компании и инфраструктуры (спецдепозитарий, регистратор и др.) по правилам фонда (ПДУ). Комиссии уже учтены в выплатах — отдельно с пайщика не списываются
Стабильность
] Стабильность выплат, насколько одинаковые суммы выплат приходят или сумма выплат "плавает" сильно больше/меньше
Индексация
] Индексация аренды, на сколько растет аренда на объекте каждый год
Срок жизни фонда
] Когда заканчивается срок фонда (далее он может быть закрыт или продлен). В случае закрытия объекты продаются, а полученная сумма выплачивается пайщикам фонда. Клик — сортировка по сроку до закрытия
Ссылка на УК
СЧА (млн.руб)
] Стоимость чистых активов, независимый оценщик рассчитывает СЧА (Стоимость всех чистых активов внутри фонда)
Объем торгов (млн.руб)
] Средний дневной объем торгов на основе данных за последний месяц
Маркет-мейкер
] Есть ли у фонда маркет-мейкер — участник торгов, который поддерживает котировки и ликвидность пая на бирже
Основные арендаторы
Количество объектов
Долговая нагрузка к СЧА
] Сколько кредитов у фонда относительно стоимости его чистых активов. Кредитное плечо ускоряет рост доходности, но повышает риски: обслуживание долга при высоких ставках снижает выплаты пайщикам
Документы
] Документы фонда: правила доверительного управления (ПДУ), отчеты об оценке, отчетность

Внебиржевые фонды Т-Капитала: Квадратные метры, Лужники, РЕДС

Помимо биржевого «Индустриального», Т-Капитал управляет тремя фондами жилой недвижимости, паи которых не торгуются на бирже — купить и продать их можно только внутри приложения Т-Инвестиций:

Эти фонды доступны без статуса квала, но у внебиржевого формата есть обратная сторона: ликвидность ограничена приложением брокера, а при покупке паёв дешевле расчётной стоимости возникает налог на материальную выгоду.

Налог на материальную выгоду: как он работает

С 2025 года покупка ценных бумаг (включая паи ЗПИФ) по цене ниже их рыночной стоимости считается материальной выгодой — и с этой разницы удерживается НДФЛ 13–15%. Для внебиржевых паёв «рыночной стоимостью» считается расчётная стоимость пая (РСП), которую публикует УК.

Как это выглядит на практике: допустим, РСП пая — 10 000 ₽, а в приложении вы купили его за 9 000 ₽. Разница 1 000 ₽ — ваша материальная выгода, с неё будет удержан НДФЛ 130–150 ₽. То есть налог возникает в момент покупки — ещё до того, как вы что-то заработали. При больших суммах это заметно: купили паёв на 900 000 ₽ при РСП 1 000 000 ₽ — налог составит около 13 000–15 000 ₽ «на пустом месте».

Важно: биржевых фондов это не касается. Для бумаг, купленных на организованных торгах по биржевой цене, материальная выгода не считается — покупка ЗПИФ на Московской бирже (все фонды нашего рейтинга) такого налога не создаёт. Это один из аргументов в пользу биржевых фондов наряду с прозрачным ценообразованием и ликвидностью.

Больше о налогах — в статьях «Налоги ЗПИФ» и «Льгота 3 года (ЛДВ)». Сравнить биржевые фонды между собой — в сравнении фондов. Материал носит образовательный характер и не является налоговой консультацией.