ЗПИФ «Парус-Логистика»: обзор фонда недвижимости

Фонд владеет двумя крупными складскими комплексами в Московской области: один в городском округе Ступино (п. Октябрьский, ул. Заводская, вл. 1) и второй в Чеховском районе (д. Люторецкое, ул. Производственная, вл. 3).

Общая площадь объектов составляет 244 949 м². Якорным арендатором выступает логистическая компания FM Logistic, занимающая 100% площадей.

Договор аренды нерасторгаемый и действует до декабря 2034 года с возможностью пролонгации. Арендная ставка ежегодно индексируется на уровень инфляции (ИПЦ) в коридоре 5–9%.

Финансовые показатели и доходность

На начало 2026 года фонд демонстрирует следующие показатели:

• СЧА: около 9,8 млрд рублей
• Стоимость м² (по СЧА): 39 820 ₽
• Кредитная нагрузка: отсутствует

Текущая доходность выплат: 12,71%
Премия к РСП: около 20%

Выплаты инвесторам

Фонд выплачивает доход инвесторам 12 раз в год.

Комиссии и управление

Управляющая компания «Парус Управление Активами» взимает следующие комиссии:

• 10% от текущего дохода фонда (ежемесячно)
• до 10% от дохода от продажи недвижимости (единовременно)

Доход от продажи рассчитывается как разница между суммой продажи (за вычетом НДС) и базовой стоимостью активов в 6,4 млрд рублей.

Страхование объектов

Объекты застрахованы от различных рисков, включая простой. В случае простоя страховая компания компенсирует арендный поток инвесторам.

Преимущества и потенциальные риски

Преимущества

• Высокая индексация аренды: 5–9% ежегодно
• Надежный арендатор: FM Logistic
• Низкая цена за м²: относительно стоимости строительства складов
• Отсутствие долговой нагрузки
• Резервы на ремонт: 100–150 млн рублей ежегодно

Цена за м²:
По СЧА — 39 820 ₽
По биржевой цене — 47 784 ₽

Для сравнения со складами других фондов:

• Золя — 95 655 ₽/м²
• Крас — 84 167 ₽/м²
• Норд — 54 955 ₽/м²
• Озон — 39 796 ₽/м²
• Сбл — 46 439 ₽/м²

Потенциальные риски

• Склады построены в 2008 году
• Удаленность локации (Чехов и Ступино)
• Паи торгуются с премией к СЧА около 20%

Заключение

Я держу значительную долю портфеля в этом фонде. Он интересен за счёт низкой цены за м² и высокой индексации арендных ставок.

Видео обзор фонда Парус Логистика

Подпишитесь на Telegram канал — Все о ЗПИФах недвижимости