ОБЗОР ЗПИФ «СФН Современный 9»

Этот фонд специализируется на складской недвижимости класса «А», владея одним современным складским комплексом в Московской области (г. Домодедово, д. Кучино). Инвестиционная стратегия заключается в приобретенных качественных активах с последующей сдачей в аренду для получения регулярного арендного дохода и потенциального дохода от продажи объекта. Фонд доступен для широкого круга инвесторов (включая неквалифицированных) , его паи обращаются на Московской бирже.

Финансовые показатели и доходность

Все показатели приведены на 31 марта 2026 года на основе данных с официальной страницы фонда

СЧА (стоимость чистых активов): 15 063 937 908,23 руб. (15,06 млрд руб.). Это текущая рыночная оценка складского комплекса после вычета обязательств.
Стоимость 1 м² (по СЧА): 101 548 руб./м² (рассчитано как 15 063 937 908,23 руб. / 148 340 м²).
Кредитная нагрузка: отсутствует.

Выплаты инвесторам

На данный момент фонд собирается докупать еще несколько объектов недвижимости, для последующей сдачи. Но в данный момент выплаты по паям не производятся.

Комиссии и управление

Вознаграждение управляющей компании (ООО «СФН Управление активами») в соответствии с информацией на сайте составляет:

Комиссия за управление: 0,7% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда.
Вознаграждение спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика: 0,3% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда (до 31 декабря 2024 года) и 0,2% (с 1 января 2025 года).

Более подробная информация о комиссиях и расходах содержится в Правилах доверительного управления фондом. Доход от продажи актива (складского комплекса) формируется как разница между ценой продажи и балансовой стоимостью. Этот доход после вычета всех предусмотренных комиссий и расходов распределяется среди пайщиков пропорционально количеству принадлежащих им паев.

Страхование объектов

Объекты фонда (два складских комплекса) застрахованы. Согласно дополнительным данным, страховое покрытие включает в себя широкий перечень рисков:

Виды рисков: пожар, наводнение, землетрясение, взрыв, падение дронов и летательных аппаратов; повреждение водой из инженерных систем (водопровод, канализация, отопление, пожаротушение, кондиционирование); кража со взломом, грабёж, разбой; бой стёкол и витрин; умышленные действия третьих лиц; террористические акты, массовые беспорядки, забастовки.

Наличие такого широкого страхового покрытия снижает (но не исключает полностью) потенциальные финансовые потери фонда и его пайщиков от большинства непредвиденных событий.

Преимущества и потенциальные риски

Преимущества

Индексация аренды: «Информация о фиксированной годовой индексации арендных ставок в предоставленных источниках отсутствует».
Надёжность арендаторов: «Складской комплекс передан в аренду по долгосрочному договору, однако конкретное название компании-арендатора в открытых источниках не раскрывается».
Цена за м²: «Текущая стоимость квадратного метра по СЧА (101 548 руб.) отражает оценку современного складского комплекса класса «А» в Московской области, введённого в эксплуатацию в 2025 году».

Потенциальные риски

Зависимость от одного арендатора: «Фонд владеет одним складским комплексом, который сдан в аренду единственному арендатору. Изменение его платёжеспособности может оказать существенное влияние на доходность фонда». Но объекты в фонд будут добавляться.
Зависимость от одного актива: «Весь портфель фонда сконцентрирован в одном объекте недвижимости, что создаёт повышенную уязвимость при возникновении проблем с этим активом (например, физическое повреждение или снижение арендной привлекательности)».
Риск изменения рыночной стоимости актива: «Прогнозируемая доходность фонда (нейтральный сценарий — 15,2% годовых) основана на ряде допущений, включая рыночные ставки аренды и стоимость объекта при продаже. Фактические результаты могут отличаться».
Риск, связанный с ограниченным сроком фонда: «Договор доверительного управления фондом действует до 31 января 2028 года. Инвесторам необходимо учитывать ограниченный инвестиционный горизонт и возможные риски, связанные с продажей актива в установленный срок».

Заключение

ЗПИФ «СФН Современный 9» предлагает инвесторам (включая неквалифицированных) доступ к современному складскому комплексу класса «А» в Московской области, введённому в эксплуатацию в 2025 году и переданному в долгосрочную аренду. Ключевыми особенностями фонда являются относительно низкая комиссия УК (0,5%) и прозрачная структура активов (один объект). Основные риски связаны с концентрацией портфеля (один актив, один арендатор) и ограниченным сроком жизни фонда (до января 2028 года). Инвестиционное решение зависит от оценки инвестором баланса между потенциальной доходностью (нейтральный сценарий — 15,2% годовых) и рисками, присущими стратегии владения единственным объектом недвижимости.

Подпишитесь на Telegram канал — Все о ЗПИФах недвижимости
Подпишитесь на MAX