Этот фонд специализируется на складской недвижимости класса «А», владея портфелем из 18 складских комплексов, расположенных в 8 регионах России. Инвестиционная стратегия (типа CORE/CORE+) предполагает приобретение готовых объектов с действующими арендаторами для получения стабильного арендного дохода и потенциального дополнительного дохода от роста рыночной стоимости активов. Фонд доступен для широкого круга инвесторов (включая неквалифицированных) , его паи обращаются на Московской бирже. Срок действия фонда установлен до 31 марта 2031 года.

Финансовые показатели и доходность

Все показатели приведены на 8 апреля 2026 года

• СЧА (стоимость чистых активов): 113 320 885 201,36 руб. (113,32 млрд руб.). Это текущая рыночная оценка портфеля из 18 складских комплексов после вычета обязательств.

• Стоимость 1 м² (по СЧА): 88 336 руб./м² (рассчитано как 113 320 885 201,36 руб. / 1 282 883 м² суммарной площади).

• Кредитная нагрузка: 0% (отсутствует). Фонд не использует заёмные средства и, как следствие, не несёт рисков, связанных с обслуживанием долга и ростом процентных ставок.

Выплаты инвесторам

Фонд распределяет доход ежеквартально (4 раза в год). Согласно данным на странице фонда, за первый квартал 2026 года выплата на один пай составила 2 782,73 руб. Выплата формируется за счёт арендных платежей от сдачи недвижимости, после вычета всех предусмотренных расходов и комиссий.

Комиссии и управление

Вознаграждение управляющей компании (ООО «СФН Управление активами») в соответствии с информацией на сайте включает:

• Комиссия за управление: 1% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда.

• Комиссия за успех (performance fee): не более 5% от начисленного пайщикам инвестиционного дохода в год.

• Вознаграждение спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика: не более 0,5% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда.

При погашении паев комиссия (скидка) для инвестора составляет 0%. Доход от продажи активов формируется как разница между ценой продажи и балансовой стоимостью объектов. Этот доход после вычета всех предусмотренных комиссий и расходов распределяется среди пайщиков пропорционально количеству принадлежащих им паев.

Страхование объектов

Объекты фонда (18 складских комплексов) застрахованы. Согласно дополнительным данным, страховое покрытие включает в себя широкий перечень рисков:

• Страховая компания: на предоставленных страницах фонда не указана.

• Виды рисков: пожар, наводнение, землетрясение, взрыв, падение дронов и летательных аппаратов; повреждение водой из инженерных систем (водопровод, канализация, отопление, пожаротушение, кондиционирование); кража со взломом, грабёж, разбой; бой стёкол и витрин; умышленные действия третьих лиц; террористические акты, массовые беспорядки, забастовки.

• Страховая сумма: на предоставленных страницах фонда не указана.

Наличие такого широкого страхового покрытия снижает (но не исключает полностью) потенциальные финансовые потери фонда и его пайщиков от большинства непредвиденных событий.

Преимущества и потенциальные риски

Преимущества

• Индексация аренды: «Информация о фиксированной годовой индексации арендных ставок по отдельным объектам в предоставленных источниках отсутствует. Упоминается, что все склады переданы в аренду по долгосрочным договорам».

• Надёжность арендаторов: «Ключевыми арендаторами выступают крупные компании: OZON, СДЭК, «ВкусВилл», «Всеинструменты.ру». Некоторые объекты имеют конкретных арендаторов: СК М4 — СДЭК, СК Домодедово — «ВкусВилл», СК Вешки — «ВкусВилл»».

• Цена за м²: «Текущая стоимость квадратного метра по СЧА (88 336 руб.) отражает оценку современного портфеля складских комплексов класса «А» в 8 регионах России. Наличие объектов в Московской, Ленинградской, Новосибирской, Свердловской, Ростовской областях, Краснодарском крае и других регионах создаёт существенную географическую диверсификацию».

• Долговая нагрузка: «Уровень долга составляет 0% от СЧА, что исключает риски, связанные с обслуживанием кредита и ростом процентных ставок».

• Резервы на ремонт: «Резервы на ремонт сформированы в размере СЧА, что обеспечивает высокий уровень готовности к поддержанию и восстановлению объектов».

Потенциальные риски

• Высокая зависимость от одного арендатора (OZON): «В 6 складах (около 500 тыс. м², что составляет более 30% площадей фонда) арендатором является компания OZON. Это создаёт риск-зависимость от бизнеса данной компании и её способности продолжать масштабирование и обслуживание такого количества складов в РФ».

• Риск непродления долгосрочных договоров аренды: «Все объекты сданы по долгосрочным договорам, однако условия их продления (ставка, индексация) неизвестны и могут отличаться от текущих».

• Риск изменения рыночной стоимости активов: «Прогнозируемая доходность фонда (нейтральный сценарий — 25,6% годовых) основана на ряде допущений, включая действующие ставки аренды и рыночные показатели. Фактические результаты могут отличаться».

• Региональные риски: «Объекты фонда расположены в 8 различных регионах России. Экономический спад или локальные проблемы с инфраструктурой в любом из этих регионов могут оказать давление на доходность фонда».

• Ограниченный срок жизни фонда: «Фонд сформирован на 10 лет (до 31 марта 2031 года). Инвесторам необходимо учитывать ограниченный инвестиционный горизонт и возможные риски, связанные с продажей активов в установленный срок».

Заключение

ЗПИФ «СФН Современный 7» предлагает инвесторам (включая неквалифицированных) доступ к крупному диверсифицированному портфелю из 18 складских комплексов класса «А», расположенных в 8 регионах России. Ключевыми особенностями фонда являются значительный масштаб (СЧА — 113,32 млрд руб.), ежеквартальные выплаты (за первый квартал 2026 года — 2 782,73 руб. на пай), отсутствие долга, полное резервирование на ремонт (в размере СЧА), широкое страховое покрытие объектов и известные арендаторы (OZON, СДЭК, «ВкусВилл», «Всеинструменты.ру»). Однако ключевой риск связан с высокой концентрацией на одном арендаторе (OZON) , который занимает более 30% площадей фонда. Инвестиционное решение требует тщательного анализа того.

Подпишитесь на Telegram канал — Все о ЗПИФах недвижимости
Подпишитесь на MAX