Инвестиции в коммерческую недвижимость становятся всё более популярными среди частных инвесторов. Помимо классических ЗПИФ недвижимости, на рынке появились альтернативные форматы коллективных инвестиций. Один из самых известных примеров — платформа SimpleEstate.

Мы поговорили с основателем платформы Никитой Корниенко и разобрали, как устроена работа сервиса, почему для владения объектами используются акционерные общества вместо ЗПИФов, а также какие преимущества и риски есть у такого подхода.

Что такое SimpleEstate

SimpleEstate — это инвестиционная платформа, входящая в реестр Банка России. Сервис специализируется на коллективных инвестициях в коммерческую недвижимость.

На момент записи интервью в портфеле платформы находилось 9 объектов общей стоимостью более 2 млрд рублей. Основной фокус компании — объекты стоимостью от 100 млн до 1 млрд рублей.

По словам основателя, этот сегмент находится между двумя крайностями:

• для большинства частных инвесторов такие объекты слишком дорогие;

• для крупных фондов они часто слишком маленькие.

Именно поэтому компания решила сосредоточиться на данном сегменте рынка.

Почему SimpleEstate использует АО, а не ЗПИФ

Один из самых обсуждаемых вопросов касается структуры владения объектами.

Если в классических фондах используется конструкция ЗПИФ, то в SimpleEstate каждый объект оформляется через отдельное акционерное общество (АО).

Сейчас каждому объекту соответствует отдельная компания.

По словам Никиты Корниенко, выбор между ЗПИФ и АО был сделан исходя из экономики проекта.

Проблема небольших объектов для ЗПИФ

ЗПИФ обладает важным преимуществом — фонд не платит налог на прибыль.

Однако есть и обратная сторона.

Для крупных объектов стоимостью в несколько миллиардов рублей расходы на содержание фонда не так заметны. Но если речь идёт об объекте стоимостью 200–300 млн рублей, затраты на обслуживание структуры становятся существенными.

В результате часть преимуществ ЗПИФ может быть нивелирована высокими административными расходами.

Преимущества структуры через АО

По мнению основателя платформы, акционерное общество даёт несколько преимуществ:

• более низкие расходы на сопровождение;

• высокая скорость принятия решений;

• возможность быстро выходить на сделки;

• понятная и давно существующая правовая база;

• возможность привлекать неквалифицированных инвесторов.

Именно поэтому для объектов среднего размера была выбрана модель через акционерные общества.

Как устроены акции инвесторов

В структуре используются два типа акций:

• обыкновенные;

• привилегированные.

Инвесторам предлагаются привилегированные акции.

Они дают преимущественное право на получение дивидендов и выплат при ликвидации общества.

Фактически модель напоминает работу ЗПИФ:

• инвесторы получают доход;

• управляющая сторона занимается операционным управлением активом.

Такой подход позволяет сохранить понятное распределение ролей между управляющей компанией и инвесторами.

Вопрос оценки недвижимости

Ещё одна тема, которая часто вызывает споры среди инвесторов, — оценка стоимости объектов.

От неё зависят цены сделок на вторичном рынке и расчёт доходности.

Представители платформы отмечают, что искусственное завышение оценки невыгодно самой компании.

Если объект будет оценён слишком дорого, инвесторы просто перестанут покупать акции на вторичном рынке из-за низкой доходности.

Если же оценка окажется заниженной, возникнет обратная проблема — новые инвесторы получат преимущество перед существующими.

Поэтому компания заинтересована в максимально реалистичной рыночной оценке активов.

Какие риски существуют

Как и любые инвестиции в недвижимость, вложения через инвестиционные платформы связаны с рисками.

Среди основных факторов можно выделить:

• снижение стоимости объекта;

• потерю арендатора;

• рост вакантности;

• ухудшение рыночной конъюнктуры;

• снижение ликвидности на вторичном рынке.

При этом структура владения сама по себе не гарантирует отсутствие рисков.

Ключевое значение имеют качество управления, прозрачность работы компании и интересы инвесторов.

ЗПИФ или инвестиционная платформа: что выбрать

Однозначного ответа здесь нет.

ЗПИФ обычно лучше подходит для крупных объектов и крупных портфелей недвижимости.

Инвестиционные платформы могут быть более эффективны для объектов среднего размера благодаря более низким административным расходам и большей гибкости.

Инвестору важно оценивать не только юридическую оболочку актива, но и:

• качество объектов;

• надёжность арендаторов;

• историю управляющей команды;

• структуру комиссий;

• потенциальную доходность и риски.

Итоги

SimpleEstate представляет собой интересную альтернативу классическим ЗПИФ недвижимости.

Главное отличие платформы заключается в использовании акционерных обществ вместо фондовой структуры. По мнению команды проекта, такой подход позволяет снизить расходы и повысить гибкость управления объектами среднего размера.

Однако при выборе между ЗПИФ и инвестиционной платформой инвестору стоит смотреть не только на юридическую конструкцию, но и на качество самих активов, прозрачность бизнеса и долгосрочные перспективы получения дохода.

Посмотрите подкаст с СимплЭстейт: 

Подпишитесь на Telegram канал — Все о ЗПИФах недвижимости
Подпишитесь на MAX