ЗПИФы
ЗПИФ «Рентал ПРО». Фонд недвижимости - ответы на вопросы. Подкаст с Rental PRO.
15-04-2026, 22:32
ЗПИФы // VoroninEvgeny
ЗПИФ Рентал ПРО. Обзор фонда недвижимости.
«Рентал ПРО» — комбинированный закрытый паевой инвестиционный фонд индустриальной недвижимости под управлением ООО УК «А класс капитал». Фонд инвестирует в дата-центры и выплачивает доход ежемесячно — с момента IPO в июне 2024 года. Срок работы фонда — до 2039 года; паи предназначены для квалифицированных инвесторов и торгуются на Московской бирже.
Финансовые показатели и доходность
- СЧА (стоимость чистых активов): 25,8 млрд руб.
- Доходность фактических выплат с момента IPO: 16,25% годовых (данные по итогам июня 2026 года).
- Выплачено пайщикам с момента IPO: 8,38 млрд руб., суммарный доход на пай — 330,94 руб.
- Целевая доходность (модель УК): до 21,9% годовых к 2033 году.
- Кредитная нагрузка: отсутствует — фонд не использует кредиты и не несёт сопутствующих рисков.
|
16,25%
годовых — доходность фактических выплат с момента IPO
|
Ежемесячно
с момента IPO фонд стабильно выплачивает доход инвесторам
|
|
|
8,38 млрд ₽
выплачено пайщикам с момента IPO
|
||
Структура дохода
Доход «Рентал ПРО» формируется из трёх источников. Два из них обеспечивают ежемесячные выплаты, третий — дополнительные выплаты после продажи объектов:
|
ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ВЫПЛАТЫ
Аренда
Арендные платежи по готовым объектам
|
ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ВЫПЛАТЫ
Проценты на авансы
Авансовые платежи по строящимся объектам
|
|
|
ПОСЛЕ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА
Финансовый результат ротации
Прибыль от продажи объектов выплачивается пайщикам в полном объёме, средства реинвестируются
|
||
Проценты на авансы: доход уже на этапе стройки
«Рентал ПРО» — единственный фонд, который платит доход даже по строящимся объектам. Механика выглядит так:
|
1
Договор
Фонд заключает договор купли-продажи на строящийся объект — до ввода в эксплуатацию
|
2
Авансовые платежи
Фонд перечисляет продавцу денежные средства по договору
|
|
|
3
Выплата процентов
На сумму авансов выплачиваются проценты
|
4
Выплаты инвесторам
Проценты ежемесячно выплачиваются пайщикам фонда
|
|
Деньги фонда работают уже на этапе стройки — так формируется доход «проценты на авансы», который пайщик получает каждый месяц.
Ротация активов
Ротация — источник дополнительного дохода фонда: вырученные средства реинвестируются в новые объекты, прибыль распределяется между пайщиками. Процесс состоит из четырёх шагов: покупка (фонд приобретает объект индустриальной недвижимости) → перепродажа (продаёт при наличии привлекательного коммерческого предложения) → реинвестирование (вырученные средства вкладываются в новые объекты) → прибыль пайщикам (финансовый результат распределяется между пайщиками и выплачивается после завершения ротации). На условном примере:
|
Приобретение
6 млрд ₽
|
→ |
Перепродажа
6,5 млрд ₽
|
|
= +500 млн ₽
дополнительная доходность пайщиков
|
||
Финансовый результат ротации выплачивается в полном объёме после ротации объекта. Ротация уже принесла прибыль:
+437 млн ₽ · ЦОД «Медведково» · август 2024
+681 млн ₽ · индустриальное здание · декабрь 2024
+651,5 млн ₽ · индустриальное здание · декабрь 2025
+234,8 млн ₽ · ЦОД «Домодедово» · февраль 2026
Активы фонда: три дата-центра уровня Tier III
| ЦОД «Санкт-Петербург»
6,6 МВт IT-мощность · 1 280 стоек
Завершение — 2026 |
||
| ЦОД «Новосибирск»
6,6 МВт IT-мощность · 1 280 стоек
Завершение — 2026 |
||
| ЦОД «Домодедово»
6,8 МВт IT-мощность · 890 стоек
Завершение — 2027 |
Активы приобретены с целью перепродажи. При продаже объектов прибыль будет распределена между владельцами паёв, средства — реинвестированы. География активов: Санкт-Петербург, Московская область, Новосибирск.
Потенциал рынка дата-центров
Ключевые драйверы роста спроса на дата-центры и индустриальную недвижимость:
| Реализация отложенного спроса
Накопленный дефицит серверных мощностей сформировался из-за меньшего ввода мощностей в 2025 году
|
Ожидания в области ИИ
Взрывной рост генеративного ИИ и LLM-моделей кратно увеличивает потребность в GPU-кластерах и специализированных ЦОД
|
|
| Развитие технологий
Периферийные вычисления, сети 5G и квантовые технологии формируют новые типы вычислительных нагрузок и требуют распределённой инфраструктуры ЦОД
|
Рост объёма данных
Глобальный объём данных удваивается каждые 2 года — видео, IoT, телеметрия и аналитика требуют всё больше мощностей хранения и обработки
|
|
| Цифровизация
Масштабная цифровая трансформация промышленности и финансового сектора требует наращивания вычислительной инфраструктуры
|
Легализация криптовалют
Регулирование цифровых финансовых активов в РФ открывает легальный рынок размещения криптоинфраструктуры в дата-центрах
|
|
Целевая доходность
По модели УК целевая доходность растёт с 15,2% годовых в 2026 году до 21,9% к 2033-му:
|
15,2
|
14,6
|
15,5
|
17,1
|
18,4
|
19,6
|
20,7
|
21,9
|
| 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 |
Составляющие целевой доходности (нарастающим итогом, % годовых):
| Год | Итог % | % авансы | Аренда | Ротация | СЧА |
| 2026 | 15,2% | 12,5% | — | 2,7% | — |
| 2027 | 14,6% | 10,2% | 2,5% | 1,4% | 0,6% |
| 2028 | 15,5% | 6,8% | 5,9% | 0,9% | 1,9% |
| 2029 | 17,1% | 5,1% | 7,8% | 0,7% | 3,6% |
| 2030 | 18,4% | 4,1% | 9,1% | 0,5% | 4,8% |
| 2031 | 19,6% | 3,4% | 10,1% | 0,5% | 5,7% |
| 2032 | 20,7% | 2,9% | 10,9% | 0,4% | 6,5% |
| 2033 | 21,9% | 2,5% | 11,7% | 0,3% | 7,3% |
Целевые показатели основаны на модели УК и не являются гарантией доходности. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем.
Надёжность
| Отсутствие заёмных средств
Фонд не использует кредиты, не несёт сопутствующих рисков
|
Рейтинг А- (НРА)
Некредитный рейтинг надёжности УК фонда, прогноз «стабильный»
|
|
| Ликвидность
Паи фонда торгуются на Московской бирже, котировки поддерживаются маркет-мейкером
|
Допуск по стандартам IPO
«Рентал ПРО» — первый ЗПИФ, чьи паи допущены к биржевым торгам по стандартам IPO
|
|
| УК — налоговый агент
НДФЛ с выплат удерживается УК, декларацию подавать не требуется
|
Контроль Банка России
Лицензия № 21-000-1-01006 от 09.06.2017, без ограничения срока действия
|
|
Стратегическое преимущество: собственный девелоперский блок
Подход фонда — «мы не покупаем активы, мы их создаём». Собственный девелоперский блок — крупнейший индустриальный девелопер России:
|
>20 лет
на рынке девелопмента
|
6 заводов
собственных, полного цикла
|
|
|
>1 млн м²
строим ежегодно
|
||
Что это даёт фонду:
- Ресурсная независимость — фонд не зависит от подрядчиков и полностью обеспечен девелоперским ресурсом.
- Качество — в фонд приобретаются самые современные, высококлассные объекты.
- Дополнительная доходность — «строим дешевле рынка → продаём дороже»: эта маржа — прибыль от ротации, которая повышает доходность пайщика.
На что обратить внимание
- «Возврат и доходность инвестиций в паевой инвестиционный фонд не гарантируются государством или иными лицами».
- «Стоимость инвестиционных паёв может увеличиваться или уменьшаться; перед приобретением необходимо внимательно ознакомиться с Правилами доверительного управления фондом».
- «Целевые показатели основаны на модели УК и не являются гарантией доходности; результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем».
- «Информация предназначена исключительно для квалифицированных инвесторов».
Заключение
ЗПИФ «Рентал ПРО» — фонд индустриальной недвижимости, который сочетает ежемесячные выплаты (в том числе по строящимся объектам — за счёт процентов на авансы) с дополнительной доходностью от ротации активов. СЧА на уровне 25,8 млрд руб., выплаченные с момента IPO 8,38 млрд руб. и фактическая доходность выплат 16,25% годовых свидетельствуют о масштабе проекта, а отсутствие заёмных средств и собственный девелоперский блок отличают фонд от аналогов. Тем не менее паи предназначены для квалифицированных инвесторов, и перед покупкой необходимо ознакомиться с правилами доверительного управления и самостоятельно оценить целевые показатели.
Подпишитесь на телеграм канал Все о ЗПИФ недвижимости - t.me/vsezpif
Ресурсы фонда:
Возврат и доходность инвестиций в паевой инвестиционный фонд не гарантируются государством или иными лицами. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем. Стоимость инвестиционных паёв может увеличиваться или уменьшаться. Перед приобретением инвестиционных паёв необходимо внимательно ознакомиться с Правилами доверительного управления Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «Рентал ПРО». Информация предназначена исключительно для квалифицированных инвесторов и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. УК фонда — ООО УК «А класс капитал» (лицензия Банка России № 21-000-1-01006 от 09.06.2017, без ограничения срока действия), Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, этаж 27.
Комментариев нет