Инвестиции в термальные комплексы через ЗПИФ: как устроен фонд «Бора-Бора» и сколько реально можно заработать

ЗПИФ на строящийся термальный комплекс в Подольске: две стадии дохода, прогнозная доходность, состав команды, реальные риски и разбор бизнес-модели. Всё по делу — на основе интервью с представителем фонда «Бора».

Складская недвижимость просела, торговые центры чувствуют себя неуверенно, а классических ЗПИФов на рынке — единицы похожих друг на друга историй. На этом фоне появился формат, которого раньше почти не было: закрытый паевой инвестиционный фонд, который пускает частных инвесторов на этап стройки термального комплекса и обещает доход не от аренды, а от самого бизнеса.

Разбираем, как устроен фонд «Бора», за счёт чего формируется доходность, какая за проектом стоит команда и — что важнее всего — какие здесь риски. Статья построена на интервью с представителем фонда Русланом Абдулиным.

Что такое ЗПИФ на термальный комплекс

Фонд содержит один актив — строящийся термальный комплекс в Подольске. Это принципиально: один фонд — один объект, классическая для рынка схема, которую инвесторы ценят за прозрачность и понятность.

Логика дохода делится на два этапа:

• Этап строительства — инвестор зарабатывает на росте стоимости квадратного метра. Каждый вложенный на старте рубль, по консервативной оценке фонда, к моменту запуска превращается минимум в два.
• После ввода в эксплуатацию (запланирован на IV квартал 2027 года) — инвестор получает дивиденды от действующего бизнеса.

Ключевое отличие от многих других фондов: доход идёт не от аренды, а от операционной прибыли самого термального комплекса. Пайщик становится совладельцем части имущества — сначала это земля с разрешением на строительство, затем сам комплекс с оборудованием, а в итоге — доля в работающем бизнесе.

Рекомендуемый горизонт инвестирования — от 3 лет. Это не спекулятивный инструмент: фонд уже торгуется на бирже, но продавать пай через месяц команда прямо не советует.

Почему именно термальные комплексы: растущий рынок

Выбор сегмента — не интуиция, а результат анализа отчётностей компаний и маркетинговых исследований. Аргументы, которые приводит фонд:

• Высокая маржинальность. EBITDA в сегменте — порядка 35–45%. Это не разовый показатель одной компании, а характеристика всего сегмента.
• Взрывной рост спроса. Число потребительских запросов по термальным комплексам в Яндексе выросло за последние годы примерно на 890%.
• Мировой тренд, а не хайп. В среднем рынок в мире растёт на 6–7% в год, а в России — примерно вдвое быстрее, на 14–15%.

Рост подпитывают два фактора. Первый — переориентация туристического потока на внутренний туризм после закрытия границ. Второй — отложенный спрос и естественная эволюция культуры: бани советского времени → сауны 1990-х → аквапарки → термальные комплексы как следующий этап.

У формата есть важное преимущество перед аквапарком и сауной — отсутствие возрастного ценза. Сюда можно прийти с ребёнком, а можно — с пожилыми родителями. В аквапарк с бабушкой не пойдёшь, в сауну с детьми — тоже. В Европе, Китае и других странах посещение терм давно стало нормой потребления.

Дефицит предложения

Сейчас в России действует порядка 80 термальных комплексов. По оценке отраслевых экспертов, для начала реальной конкуренции за клиента их должно быть 2000–3000. Прогноз рынка — около 150 комплексов к 2030 году. То есть даже с учётом будущего роста рынок остаётся кратно недонасыщенным.

Локация: Подольск как городской курорт

Комплекс строится в Подольске — втором по численности городе Московской области, где в городском округе живёт более 350 000 человек.

Параметры площадки:

• Отдельно стоящее здание на берегу реки.
• В 3 минутах от центрального парка и в минуте от Проспекта Ленина — это въезд со стороны Москвы.
• Не пристройка и не цоколь в ТЦ, а полноценный городской курорт: настоящий песок, искусственное «солнце», большое количество бань и саун.

География охвата:

• В 30 минутах езды на машине живёт около 1,4 млн человек.
• В 60 минутах — порядка 5 млн (по сути половина Москвы).
• Южнее — Домодедово, Серпухов, Чехов, Обнинск, где подобных комплексов нет.

Площадь объекта — около 12 000 м², 3–4 этажа. В финмодель заложена посещаемость 2200 человек в сутки — это уровень сопоставимого комплекса в Нижнекамске, который уступает Подмосковью и по числу жителей, и по покупательной способности.

Бизнес-модель: на чём зарабатывает термальный комплекс

Одно из преимуществ сегмента — множественность источников выручки:

• Билеты и проход — почасовые, безлимитные, с градацией по возрасту, плюс корпоративные тарифы.
• Дополнительные услуги — спа, массажи, кафе и рестораны разного бюджета. Именно они приносят основную маржинальность.
• Аренда помещений внутри комплекса — например, массажных кабинетов специалистам.

Модель работает так: проход стоит относительно недорого (в среднем ниже рынка), но гость «добирает» сервис уже на территории. По словам фонда, посетитель с депозитным браслетом на 10 000 рублей легко тратит 6000–8000, почти не замечая этого — поел, отдохнул, сходил на массаж.

Отдельно стоит отсутствие выраженной сезонности. Пик спроса — холодные месяцы (а их в большинстве регионов 7–9 в году), но и летом городской курорт становится заменой недоступному отпуску. Плюс растёт тренд на короткий частый отдых — не одна большая поездка в год, а перезагрузка на день-два раз в квартал.

Команда и управляющая компания

Проект реализуется не с нуля, а в партнёрстве с профильным оператором.

«Городские термы» (Юрий Бычков) — управляющая термальными комплексами компания. Почти 12 лет опыта, три объекта в собственности и более 20 комплексов, запущенных по его концепциям. По оценке фонда, он причастен к работе порядка 40% термальных комплексов России. Бычков участвовал в разработке концепции, позиционирования и выборе локации, а после запуска будет вести операционную деятельность. Отчётность его действующих комплексов открыта на сайте ФНС — доходность в диапазоне 30–45%.

Управляющая компания «Центротраст» (Центральная трастовая компания) — лицензия с сентября 2007 года, около 20 лет на рынке, более 520 млрд рублей активов под управлением (среди клиентов — застройщик Sminex). По закону УК обязана соблюдать интересы пайщиков.

Важный нюанс доверия: основатели вложили в проект собственные деньги — порядка 250 млн рублей (земельный участок с разрешением на строительство). Ещё более 100 млн привлечено от частных инвесторов; совокупные активы фонда — 350+ млн рублей. Стратегия основателей — не выходить из проекта, а со временем наращивать долю, выкупая паи на вторичном рынке за счёт части прибыли. То есть у команды «шкура в игре».

Доходность: сколько обещают и насколько это реалистично

На сайте фонда указана доходность до 50% годовых. Это прогноз, а не гарантия — что фонд подчёркивает сам. Если разложить по этапам:

• Этап строительства: порядка 50–60% годовых. Расчёт строится на том, что рубль, вложенный на старте, к запуску превращается минимум в два. Для сравнения: по исследованию IBC Real Estate коэффициент «себестоимость → готовый объект» в коммерческой недвижимости сейчас около 2,3.
• После запуска: ориентир — от 30% годовых от действующего бизнеса. Фонд сознательно не берёт верхнюю планку 45%, закладывая время на «раскачку» локации. В первый год после старта дивидендная доходность может быть около 25% и расти дальше.

Почему цифры выглядят выше складов и офисов (где типичные 8–12% годовых)? Потому что это доход не от фиксированной аренды, а от высокомаржинального бизнеса. Аналогия из интервью: представьте, что вы получаете не фикс за аренду склада, а процент от оборота арендатора — только здесь инвестор получает доход от всего бизнеса целиком.

Отдельный фактор поддержки цены пая после запуска — спрос со стороны «дивидендных» инвесторов, семейных офисов и институционалов, которые традиционно заходят в действующие термальные комплексы.

Важно: любые цифры доходности — это прогноз. Это инвестиции в бизнес и в стройку, гарантий здесь быть не может. Финмодель, по словам фонда, построена на консервативных допущениях (посещаемость и средний чек намеренно занижены), но это не устраняет риск.

Риски проекта: что стоит понимать инвестору

Фонд выделяет несколько групп рисков и объясняет, как с ними работает.

Строительный риск (недострой). План А — привлечь инвестиции и построить объект (все деньги идут только на стройку). План Б — проектное банковское финансирование. Для него банки обычно требуют 20–30% собственных средств; с учётом вложений в землю и уже привлечённых денег фонд заявляет, что этот порог фактически уже закрыт. Сроки: старт — июнь 2025, план 15 месяцев + 3 месяца запаса, завершение — IV квартал 2027.

Риск удорожания стройматериалов. Себестоимость квадрата заложена с запасом — около 150 000 рублей. По данным IBC Real Estate (апрель 2025), после резкого роста 2020–2023 годов цены вышли на плато с удорожанием 10–15% в год, так что новый резкий скачок маловероятен.

Рыночный риск (недостаточная посещаемость). Закрывается растущим сегментом и опытом партнёра. При худшем сценарии удлиняется срок окупаемости: базово 2–3 года, при отклонениях — 3–5 лет, что всё равно ниже среднего по коммерческой недвижимости.

Операционные риски. Закрываются партнёрством с «Городскими термами».

Административные и политические риски. На макроуровень повлиять нельзя; на локальном — проект поддерживает администрация Подольска (рабочие места, налоги, туристы, престиж города).

Комиссии, выплаты и налоги

• Комиссии. Совокупно около 0,5% в год (управляющая компания + депозитарий). Это ниже типичных для рынка ~1% от СЧА.
• Периодичность выплат. Базово — ежеквартально (бизнес считает фактическую прибыль по итогам квартала), но в документах фонда заложена и опция ежемесячных выплат, к которой команда планирует прийти операционно.
• Возврат НДС. Строительный НДС возмещается полностью и направляется пайщикам. По плану — примерно май 2028 года (после сдачи отчётности за IV квартал 2027 и камеральной проверки).
• Налоговая льгота. При владении паем от 3 лет действует льгота долгосрочного владения — налог с прироста стоимости не платится.
• Оценка активов. По ФЗ-156, независимым оценщиком, тремя методами (затратный, сравнительный, а после запуска — доходный).

Ликвидность: фонд уже на бирже

Фонд торгуется на бирже с 30 апреля. Функцию маркетмейкера выполняет банк «Держава» — он в стакане примерно с конца мая. Это значит, что при желании выйти технически возможно и раньше срока, хотя команда не рекомендует превращать инструмент в спекуляцию.

FAQ: коротко о главном

Куда идут деньги инвесторов?

Полностью на строительство комплекса. Нецелевых расходов не предусмотрено.

Когда запуск?

IV квартал 2027 года — специально под старт холодного сезона и январские каникулы.

Какой минимальный срок инвестиций?

Минимум — 1,5 года (срок стройки), рекомендуемый — от 3 лет (стройка + работа бизнеса + налоговая льгота).

На какой срок создан сам фонд?

На 49 лет — с запасом, чтобы не пересогласовывать документы каждые несколько лет.

Чем это лучше склада или офиса?

Растущий высокомаржинальный сегмент, доход от бизнеса (а не от аренды), вход на этапе стройки и та же «оболочка» ЗПИФ с её налоговыми льготами.

Как защищён инвестор от сокрытия выручки оператором?

За операционной компанией следит УК «Центротраст», обязанная по закону защищать интересы пайщиков и созывать общее собрание. Плюс сами основатели — тоже пайщики.

Вывод

ЗПИФ «Бора» — попытка соединить две растущие истории: сам сегмент термальных комплексов и растущий рынок ЗПИФ (который, по прогнозам, вырастет с ~1,3 трлн рублей до ~5 трлн к 2030 году). Главная «фишка» — редкая возможность зайти на этапе стройки и получить доходность там, где обычно зарабатывают только учредители, строители и банки.

Плюсы очевидны: растущая ниша, опытный оператор, надёжная УК, ликвидность на бирже и деньги основателей в проекте. Но и риски реальны — это инвестиции в стройку и в бизнес, где гарантий не бывает. Перед решением имеет смысл изучить финансовое обоснование, задать вопросы команде и оценить, какую долю портфеля вы готовы отвести под подобный инструмент.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все цифры доходности — прогнозные и не гарантированы. Инвестиции в строительство и бизнес сопряжены с риском потери вложенных средств. Перед принятием решения проконсультируйтесь с независимым финансовым советником и изучите документы фонда.